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Estruturação Jurídica e Planejamento Tributário nos Loteamentos

A atividade de loteamento, bem mais que a incorporação imobiliária, exige estrutura jurídica segura e um planejamento tributário específico.

Por se tratar de atividade com um ciclo operacional muito longo, em média de 10 a 15 anos, a estruturação deve sempre levar em conta a segurança jurídica das partes envolvidas e o custo tributário, além de um contrato de venda bem redigido que contempla todas as variáveis do negócio para segurança jurídica do loteador e do adquirente.

O loteamento poderá ser organizado pelos interessados na forma de SPE – Sociedade de Propósito Específico, mas neste caso serão sócios e sujeitos ás regras, vantagens e desvantagens de uma sociedade, onde os sócios dividem os lucros ou os prejuízos, partilham as responsabilidades e obrigações de uma sociedade.  As pessoas envolvidas em loteamentos não estão, em geral, nas mesmas atividades e acabam não concentrando os seus interesses na sociedade, neste caso se torna necessário outra forma de organização societária.

Neste mesmo contexto enquadram as Sociedades em conta de participação, que não possuem o mesmo revestimento formal da SPE, mas são sociedades, com partilha de resultados.

O Consórcio também poderá ser utilizado na organização dos loteamentos, porém não oferecem as vantagens dos consórcios de construção, uma vez que se trata de união de empresas sem se tornarem sócias, mas que ficam vinculadas, principalmente em relação às questões tributárias. O consórcio como união de capacidades técnicas, muito mais do que financeiras, podem não atender as necessidades de todas as consorciadas quando utilizado em loteamentos.

Não há que se falar em permuta de lotes por serviços, uma vez que a permuta se viabiliza entre bens da mesma espécie para fins de tributação.

Como alternativa, o loteador, na qualidade de proprietário da gleba, poderá se unir a outras pessoas físicas ou jurídicas na forma de PARCERIA. Nesta estruturação não serão sócios, pois as obrigações e responsabilidade são independentes para as partes e também não serão consorciados não se mantendo vinculados principalmente para fins de tributação.

Sendo o LOTEADOR, proprietário do imóvel, obrigado a executar as obras de infraestrutura na forma determinada pela municipalidade poderá se unir a outras pessoas jurídicas para viabilização do negócio e execução destas obras, sendo que esta empresa é denominada, para fins de contrato de parceria, como o EMPREENDEDOR.

Na execução de loteamento e desmembramento onde a empresa especializada, na qualidade de EMPREENDEDOR, se compromete a desenvolver o loteamento e executar as obras de infraestrutura e recebe como remuneração parte da venda de lotes pode-se utilizar do CONTRATO DE PARCERIA, que oferece uma vantagem tributária em relação às outras formas de organização.

Trata-se de estrutura própria para os loteamentos onde haverá a prestação de serviços de execução de obras, mas o empreender se responsabiliza pela viabilidade do negócio incluindo a construção além da venda e gestão financeira, nos termos firmado no contrato de parceria.

O benefício tributário deste tipo de contrato que abrange o loteador e o empreendedor só pode ser utilizado se a remuneração do parceiro ou empreendedor dinheiro, fixado  em percentagem de venda de lotes. No caso de contrato onde cabe ao empreendedor parte dos lotes não tem vantagem tributária, mas o contrato de parceria poderá ser praticado.

Contrato de Parceria  

Contrato de parceria é um contrato atípico, por este instrumento jurídico, as partes (empreendedor e proprietário da gleba) conjugam esforços para realizar o empreendimento imobiliário. O dono da gleba entra com o terreno e o empreendedor com a implantação do loteamento, não há aqui a transferência da titularidade do domínio desse imóvel ao empreendedor; o proprietário da gleba permanece com a titularidade dela.

O Código Civil Brasileiro disciplina os contratos típicos e o art. 425 preceitua que “é lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código”

Sendo o contrato é um acordo de vontades, pode ser firmado entre as partes com liberdade, acordando e definindo os direitos e obrigações de acordo com o interesse de cada um.

Um dos objetivos da parceria é de reunir capitais, de um lado a área de terra dos proprietários e do outro o capital necessário à viabilização do loteamento. A contratação de parcerias em loteamentos é realizada através de um instrumento particular onde é acordada a participação de cada parceiro e as demais condições da parceria.

Essas negociações são em geral precedidas de levantamentos e estudos sempre tendo em vista as exigências legais dos órgãos públicos quanto aos aspectos de aprovação e registro, principalmente as obras de infraestrutura exigidas pelo município.

Para a definição do percentual de participação no negócio, são decisivos os fatores mercadológicos tais como: o valor médio de mercado dos terrenos, o prazo médio de financiamento dos terrenos, o pagamento de comissões de venda, o prazo de colocação dos lotes no mercado, os riscos implícitos do negócio e as taxas financeiras praticadas pelo mercado.

Em geral, cabe ao parceiro realizar todas as medições, levantamentos, projetos topográficos, urbanísticos, de eletrificação, redes de água potável e especificação das condições de terraplanagem e pavimentação das ruas de acordo com as exigências do município, porém pode também o loteador participar ou se obrigar a estes levantamentos prévios nos termos do contrato.

O empreendedor também se encarrega da aprovação dos projetos nos respectivos órgãos públicos e após a emissão do documento de criação do loteamento pelo município é realizado seu registro no Cartório de Registro de imóveis para emissão das matrículas individuais de cada lote. Todas as despesas despendidas com os projetos, aprovação, implantação da infraestrutura e as despesas com o registro dos lotes acabam sendo de responsabilidade do parceiro empreendedor, algumas despesas podem ser partilhadas com o loteador e constar no contrato.

O loteador nos termos da lei no. 6.766 de 1979 é o proprietário e o empreendedor a pessoa jurídica ou física que em parceria com o proprietário desenvolve o loteamento, aprova na Prefeitura Municipal, administra o negócio, compromissa as vendas de lotes com procuração do loteador e se responsabiliza pela construção das obras de infraestrutura.

O empreendedor pode ser remunerado por valor determinado, por parte dos lotes ou por um percentual das vendas dos lotes, neste último caso pode se utilizar o benefício fiscal do Parecer Normativo da Receita Federal CST no. 15 de 23 de julho de 84.

O contrato de parceria oferece uma vantagem tributária quando o empreendedor, ou parceiro, recebe como remuneração pelos serviços prestados, desde a aprovação do projeto até o recebimento final da venda, um percentual das vendas dos lotes.

Para fins de tributação cada empresa registra a receita na forma pactuada no contrato e os custos e despesas a que cada empresa despendeu para fins de apuração do lucro real, e partilha as receitas na proporção acordada no contrato.

O PN CST nº 15, de 23.07.84, definiu que a pessoa jurídica executora de empreendimento de loteamento em imóvel de propriedade de outrem está sujeita ao regime tributário consolidado nos artigos 410 a 414 do RIR/99 (Regulamento do Imposto de Renda de 1.999) quando tiver participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias desse empreendimento.

O seu item 4.3 diz que esse tratamento tem suas implicações, como entre outras, a faculdade de poder optar pelo custo orçado. No item 4.4 está dito que nos registros contábeis do titular do loteamento continuará a constar somente o valor da terra nua. Já os registros da pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento consignarão os demais valores aplicados no custo do loteamento.

O Regulamento do Imposto de Renda – Decreto 3.000 de 1999 trata da tributação do loteamento, vejamos o texto:

Art. 410. O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, deverá, para efeito de determinar o lucro real, manter, com observância das normas seguintes, registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos (Decreto-Lei n º 1.598, de 1977, art. 27)

Pela análise do dispositivo podemos concluir que “promover” o loteamento pode ser tanto o proprietário como o empreendedor. O termo “comprar” ou “promover” se refere a alternativas e sendo assim a tributação específica do loteamento abrange tanto o proprietário como o empreendedor.

O fundamento do PN CST nº 15, de 23.07.84 se concentra nesta alternativa, o “contribuinte que comprar o imóvel…” ou o “contribuinte que promover o empreendimento…”, sendo o primeiro o loteador e o segundo o empreendedor. Este é o caso onde o empreendedor vai promover o loteamento pela aprovação, gestão e construção em terreno alheio.

Martelene Carvalhaes

Curso: 
Incorporação Imobiliária, Loteamento e Patrimônio de Afetação na Construção Civil (últimas vagas)
26 de abril de 2018
INFORMAÇÕES
ACCTIVA
Local: Avenida Paulista, 1159 – 16º Andar – Cerqueira César
São Paulo/SP – CEP: 01311-200
Palestrante: Martelene Carvalhaes
Das 09:00 às 18:00

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