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Garantias do Patrimônio de Afetação e Decisões Judiciais Recentes

A afetação é o meio pelo qual o terreno e as construções objeto da incorporação imobiliária passam a vincular-se a um fim determinado, de modo que separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do Incorporador. Trata-se de um avançado sistema de proteção dos credores vinculados a uma incorporação imobiliária, dentro do qual os consumidores e os financiadores têm seus direitos priorizados.

I – Do Patrimonio de Afetação

A afetação é o meio pelo qual o terreno e as construções objeto da incorporação imobiliária passam a vincular-se a um fim determinado, de modo que separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do Incorporador. Trata-se de um avançado sistema de proteção dos credores vinculados a uma incorporação imobiliária, dentro do qual os consumidores e os financiadores têm seus direitos priorizados.

O objetivo da legislação foi oferecer maior garantia aos compradores e aos financiadores de um empreendimento objeto de Incorporação Imobiliária. Para isto a responsabilidade e as obrigações do Incorporador foram ampliadas, e a sua liberdade restringida.

Para assegurar a eficácia do sistema, a lei segrega o terreno e as construções e demais bens e direitos, em especial os recursos financeiros do patrimônio afetado contra os riscos empresariais do incorporador.

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

A afetação, sendo um encargo que vincula esses bens a uma determinada destinação (conclusão da obra e entrega das unidades aos adquirentes), apenas condiciona o exercício dos poderes do titular da incorporação, impedindo atos de desvio de destinação, nos termos do art. 31 A da lei 4.591/64.

       Art. 31 A § 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Este bem afetado não se comunica também com outros patrimônios de afetação, portanto somente responde pelas obrigações e dívidas contraídas à respectiva incorporação, protegendo o negócio contra eventuais dívidas e obrigações de outros negócios do incorporador.

Art. 31-A.(…..)

  • 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

 

II – Das Garantias do Financiador

Os bens e direitos do Patrimônio somente poderão ser objeto de garantia real em operações destinadas à execução da respectiva incorporação.

Art. 31-A § 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Dentre as inovações trazidas pela lei está a garantia para o comprador e para o financiador no caso de falência do incorporador. A Incorporação submetida ao regime de afetação, o terreno e demais bens e direitos do Patrimônio Afetado não se comunicam com os demais bens do Incorporador e somente responde por dívidas e obrigações vinculados à incorporação respectiva.

Jurisprudência sobre o assunto

  • TRF-4 – APELAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA : AMS 16220 RS 2006.71.00.016220-1

Ementa: CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS. RECUSA. INCORPORADORA E INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI Nº 10.931 /2004, ART. 31-A. A recusa no fornecimento de certidão negativa de débito – CND só é admissível quando houver crédito tributário devidamente constituído pelo lançamento.A incorporação pode ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se apartados do patrimônio do incorporador e constituem patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Registrado o patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente, o crédito tributário constituído em nome da Incorporadora não pode ser óbice ao fornecimento de certidão negativa de débitos à Incorporação.

  • TJ-SP – Agravo de Instrumento : AI 2208163920118260000 SP 0220816-39.2011.8.26.0000

Data de publicação: 15/12/2011

Ementa: AÇÃO DE EXECUÇÃO Lavratura de termo de penhora Local sob regime de afetação, instituído antes da propositura da presente ação Impossibilidade de penhora do patrimônio de afetação por dívida que, em princípio, não provém da própria incorporação Recurso provido.

  • TJ-SP – Agravo de Instrumento : AI 22072244920158260000 SP 2207224-49.2015.8.26.0000

Data de publicação: 12/12/2015

Ementa: Arresto – Execução de título extrajudicial – Medida acautelatória pleiteada já na petição inicial e deferida “initio litis” pelo juízo de primeiro grau – Admissibilidade – Arresto peculiar ao processo de execução, distinto ao da medida cautelar específica e que prescinde dos requisitos do art. 813 do CPC – Providência acautelatória prevista no art. 615, inciso III, do mesmo estatuto – Exequente que sub-rogou-se no crédito, ao honrar fiança, dos vendedores de terreno comprado pela executada para a incorporação de empreendimento imobiliário – Sub-rogação nos direitos, ações e privilégios dos credores primitivos – Imóvel sob o regime de afetação da Lei n. 4.591 /64, alterada pela Lei n. 10.931 /04 – Arresto sobre fração ideal, diante do crédito segregado ao empreendimento – Terreno que forma o patrimônio de afetação e é garantia aos credores do empreendimento – Recurso desprovido.

III – Conclusão

Diante do exposto acima e nos termos da lei, podemos afirmar o seguinte:

  • O Patrimônio de Afetação pode ser constituído a qualquer tempo, por iniciativa do Incorporador, porém é averbado na matrícula do terreno, cujos efeitos atinge o proprietário do terreno.
  • O terreno e demais bens e direitos da Incorporação submetida ao regime de afetação somente garante dívidas e obrigações da própria incorporação afetada e não garante dívidas do incorporador, uma vez que não se comunica com os demais negócios do incorporador.
  • Como o empreendimento objeto do Patrimônio de Afetação não garante dívida do incorporador de seus outros negócios, descabida exigência das certidões negativas e demais certidões do incorporador na alienação ou financiamento, bem como na outorga de escritura definitiva aos adquirentes.

 

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza

OAB SP 300.687

CRC 1SP 114.185

 

 

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