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Tributação da Venda de Estoques Submetida ao Patrimônio de Afetação e Optante pelo RET (Regime Especial de Tributação)

Servimo-nos do presente para tecer nossas considerações acerca do questionamento formulado por V.Sas. quanto à tributação da venda de estoques de incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação e optante pelo regime especial de tributação-RET.

A consulente exerce a atividade imobiliária e promoveu incorporação imobiliária devidamente registrada no Registro de Imóveis competente, incorporação esta submetida ao regime de afetação da lei 4.591 de 1964 com as alterações promovidas pela Lei 10.931 de 2004 e assim optou pelo Regime Especial de Tributação-RET passando a efetuar o pagamento dos tributos federais de forma unificada e pelo regime de caixa nos termos do artigo 30 da lei 8981 de 1995.

A oferta pública ocorreu normalmente e as unidades foram vendidas durante a construção do imóvel, porém na conclusão da obra ainda restavam unidades à venda da referida incorporação.

Como a opção pelo Regime Especial de Tributação é irretratável enquanto houver direitos de crédito referente à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, questiona a consulente, em face à publicação da solução de consulta no. 244 de 2014 se a receita da venda das unidades que compõe a referida incorporação ocorrida após a conclusão da obra deve ser tributada pelo RET ou retornar à opção pelo lucro presumido ou real.

I – DA INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA

A Incorporação Imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O Incorporador é a pessoa física ou jurídica que vende bens, ou seja, imóveis que ainda não foram construídos, ficando responsável perante os compradores pela entrega do bem vendido com todas as especificações contidas no Memorial de Incorporação.

A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 dispõe sobre as incorporações imobiliárias atribui responsabilidades ao incorporador e estabelece as garantias e obrigações dos compradores, e define no artigo 28, a saber.

Lei 4.591 de 1964

Art. 28 parágrafo único: Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O incorporador somente poderá colocar à venda, por oferta pública, as unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente do registro de imóveis o respectivo Memorial de Incorporação, na forma do art. 32 da Lei 4.591 de 1964, e cumpridas as demais exigências para o referido arquivamento.

A incorporação imobiliária extingue com a averbação da construção nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64.

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

II – DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Segundo o art. 31-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 10.931 de 2004, a incorporação poderá ser submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as construções objeto da incorporação imobiliária, a critério do incorporador, matem-se apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação. A lei deixou o PA como uma opção do incorporador.

A universalidade e a unicidade do patrimônio não impedem, entretanto, que bens e direitos individualmente considerados sejam alienados ou afetados para finalidades determinadas. Pelo princípio da afetação uma parcela dos bens e direitos permanecerá segregada do patrimônio comum da pessoa para atender a um fim específico, de garantia, transferência, ou utilização.

A afetação não importa em disposição, destaque ou saída daquela parcela de bens e direitos do patrimônio geral e, sim, em indisponibilidade do bem afetado em prol de uma finalidade.

Sendo assim, a afetação é o meio pelo qual o terreno e as construções objeto da incorporação imobiliária passam a vincular-se a um fim determinado, de modo que separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do Incorporador. Trata-se de um avançado sistema de proteção dos credores vinculados a uma incorporação imobiliária, dentro do qual os consumidores têm seus direitos priorizados.

A teoria da afetação surgiu com a intenção de quebrar a doutrina da unicidade patrimonial e permitir a criação de patrimônios especiais, separados do patrimônio comum para cumprir destinação específica. Sempre que certa massa de bens ficar sujeita a uma restrição em benefício de um fim específico deve ser autorizado por lei. A lei 10.931/04 altera a lei 4.591/64 e institui o Patrimônio de Afetação, nos seguintes termos:

Lei 4.591 de 1964

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

  • 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

O patrimônio afetado a um fim determinado é a consecução da incorporação, ou seja, a construção e a entrega das unidades prontas aos seus respectivos adquirentes e finalizando com a transferência da propriedade. Nos termos da lei o patrimônio afetado se constitui pelo terreno e todas as construções que são segregados do patrimônio geral do incorporador enquanto este tiver a propriedade.

O patrimônio de afetação pode ser constituído a qualquer tempo  por averbação no registro de imóvel na matrícula do terreno após registrada a incorporação imobiliária. Independente do estágio da obra ou da posição de vendas, sem nenhuma limitação temporal a lei permite a opção pela segregação patrimonial pelo regime de afetação.

O requerimento da averbação do Patrimônio de Afetação deverá ser firmado pelo Incorporador, mas deve ter a anuência de titulares de direitos reais sobre o terreno, nos termos do art. 31B da lei 4.591 de 1964.

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

A incorporação como um todo será objeto da afetação nos termos fixados no requerimento, porém as obrigações do incorporador relativas ao PA só podem ser exigidas a partir do seu respectivo registro.

A obrigação principal do incorporador é a transferência da propriedade, sem a qual não pode haver extinção do Patrimônio de Afetação. O PA não extingue pela averbação da construção, mas sim pelo Registro dos títulos de transferência da propriedade, o que ocorrerá após a averbação da construção e quitação do financiamento.

Nos termos do art. 31-E da Lei 4.591/64  o Patrimônio de Afetação-PA fica extinto pela outorga de escritura aos adquirentes o que só pode ocorrer a partir da averbação da construção no registro de imóveis, desde que esteja quitado o financiamento com a instituição financeira.

Haja visto que não se pode falar em extinção do Patrimônio de Afetação sem a quitação do financiamento e outorga de escritura definitiva aos adquirentes das unidades imobiliárias que compõe a incorporação afetada.

O patrimônio afetado se constitui pelo terreno e a construção erigida no respectivo imóvel, bem como demais bens e direitos relativos à incorporação afetada.

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

III – liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

A extinção da incorporação imobiliária não resulta na extinção do patrimônio de afetação, uma vez que este se extingue com a transferência da propriedade das unidades imobiliárias para os adquirentes quando a incorporação for levada a termo. Enquanto houver uma unidade imobiliária na propriedade do incorporador o patrimônio de afetação não se extingue.

III – DO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO – RET

A Lei 10.931 de 2004 instituiu o Regime Especial de Tributação – RET para as incorporações imobiliárias submetidas ao regime de afetação.

O Regime Especial de Tributação (RET) tem caráter opcional, porém irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Portanto, a opção pelo Patrimônio de Afetação não implica opção pelo regime especial de tributação. A opção tributária pode ser feita a qualquer tempo, mas prescinde o ato a opção pelo regime de afetação pela averbação no registro de imóveis.

Determina assim o parágrafo 1º da lei 10.931/04

  Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

O termo inicial do RET a Receita Federal determinou na Instrução Normativa  934 de 27 de abril de 2009 revogada pela Instrução Normativa 1.435 de dezembro de 2013 como sendo o mês do protocolo da opção pelo regime especial até dezembro de 2013, e a data da solicitação de juntada ao dossiê digital de atendimento a partir de janeiro de 2014.

O RET é aplicável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. Em primeiro lugar cabe posicionar em relação aos imóveis que compõem a incorporação nos termos da lei 4.591 de 1964 e quando termina a responsabilidade do incorporador perante os adquirentes para fixar o exato termo final da tributação diferenciada.

A incorporação é composta de unidades autônomas com descrição detalhada no registro da incorporação, portanto os “imóveis que compõem a incorporação” independe da data da conclusão da obra. O texto legal delimita a utilização do RET abrangendo todos os imóveis e não só a fração ideal de terreno.

A extinção do patrimônio de afetação não implica extinção do regime especial de tributação. O benefício tributário do RET vai perdurar enquanto perdurarem os direitos de crédito, mas o texto legal traz alternativamente enquanto perdurarem as obrigações do incorporador para com os adquirentes, para determinar o aspecto temporal do RET.

Considere que a principal obrigação do incorporador é a transmissão da propriedade ao adquirente da unidade imobiliária que compõe a incorporação. A aquisição pode ocorrer antes de iniciada a construção, durante a construção ou mesmo depois de concluída a construção. Portanto o benefício fiscal deve abranger todas as vendas da incorporação independente da data da venda, enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis o que ocorrer por último.

O incorporador tem obrigações fundamentais, baseadas na construção, sua averbação e individualização, entrega das unidades e, consequente transmissão da propriedade. As obrigações do incorporador não se esgotam com a averbação da construção, só na transmissão da propriedade no Registro de Imóveis.

A partir do mês da opção pelo RET o incorporador deve pagar os tributos federais unificados calculados sobre a receita bruta recebida da incorporação, independente da data da venda da unidade imobiliária. O regime de caixa é obrigatório para fins de tributação da atividade imobiliária, nos termos do art. 30 da lei 8981/95.

Lei no. 10.931 de 02 de agosto de 2004

Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: (…….)(grifo nosso).

O Incorporador deverá apurar e recolher o valor do tributo no dia 20 do mês subsequente ao do recebimento da receita, calculados para cada Incorporação afetada. Cada Incorporação afetada deverá ter seu CNPJ e o recolhimento será efetuado em DARF próprio com o código 4095 e o número da inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET.

A lei não vincula a tributação pelo regime especial à data da venda e sim à data do recebimento da venda, sendo obrigatório o pagamento unificado a partir da opção, não cabendo ao contribuinte a possibilidade de desistir do RET, uma vez que a opção é irretratável.

Em matéria tributária há que se observar o princípio da legalidade na determinação da ocorrência do fato gerador

Princípio da legalidade tributária

O art. 5º, inciso II, da Constituição Federal estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, expressão jurídica do princípio da legalidade.

O principio da legalidade no direito tributário, garante a existência ao contribuinte de uma lei para criação e cobrança de tributo, sem se observar as disposições legais quanto à criação e cobrança de um tributo, não será imputada uma obrigação ao contribuinte. Os limites do poder de tributar devem ser observados sob pena de inconstitucionalidade, o principio da legalidade visa proteger o contribuinte que não poderá ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, ele impede abusos por parte das autoridades e uma possível discricionariedade na cobrança dos tributos.

IV – DA SOLUÇÃO DE CONSULTA

A Solução de Consulta não se presta a verificar a exatidão dos fatos apresentados pelo interessado, uma vez que se limita a apresentar a interpretação da legislação tributária conferida a tais fatos, partindo da premissa de que há conformidade entre os fatos narrados e a realidade factual.

Nesse sentido, não convalida nem invalida quaisquer informações, interpretações, ações ou classificações fiscais procedidas pela Consulente e não gera qualquer efeito caso se constate, a qualquer tempo, que não foram descritos, adequadamente, os fatos, aos quais, em tese, se aplica a Solução de Consulta.

A IN RFB no. 1.396 de 16/09/2013 dispõe sobre o processo de consulta e no art. 7º parágrafo primeiro determina que a ineficácia da solução de consulta pode ser declarada pela própria Cosit.

Art. 7º A solução da consulta compete à Coordenação-Geral de Tributação (Cosit).

  • 1º A ineficácia da consulta poderá ser declarada pela Divisão de Tributação das Superintendências Regionais da Receita Federal do Brasil (Disit) e pela Cosit.

Para a utilização de uma solução de consulta há que observar as orientações do art. 9º onde determina que em caso de fiscalização cabe à autoridade fiscal o seu enquadramento.

Art. 9º A Solução de Consulta Cosit e a Solução de Divergência, a partir da data de sua publicação, têm efeito vinculante no âmbito da RFB, respaldam o sujeito passivo que as aplicar, independentemente de ser o consulente, desde que se enquadre na hipótese por elas abrangida, sem prejuízo de que a autoridade fiscal, em procedimento de fiscalização, verifique seu efetivo enquadramento.

Quanto aos efeitos da solução de consulta, entre outros, determina o art. 18, que a consulta eficaz não exime do pagamento de multa e juros de mora, quando o tributo não for recolhido no prazo legal.

Art. 10. A consulta eficaz, formulada antes do prazo legal para recolhimento de tributo, impede a aplicação de multa de mora e de juros de mora, relativamente à matéria consultada, a partir da data de sua protocolização até o 30º (trigésimo) dia seguinte ao da ciência, pelo consulente, da Solução de Consulta.

Parágrafo único. Quando a solução da consulta implicar pagamento, este deverá ser efetuado no prazo referido no caput, ou no prazo normal de recolhimento do tributo, o que for mais favorável ao consulente. (grifo nosso)

 

V – SOLUÇÃO DE CONSULTA No. 244 (declarada ineficaz pelo COSIT)

Em 2014 foi publicada a Solução de Consulta 244 e em 2017 foi publicada a solução de consulta 8095 que vinculou a ela a interpretação da aplicabilidade do RET, que vem gerando uma insegurança quanto à interpretação da Receita Federal na utilização do RET na venda dos estoques da incorporação submetida ao PA e optante pelo RET.

O Regulamento do Imposto de Renda diferencia de forma clara e objetiva dois fatos que influenciam esta interpretação.

Decreto 3.000/99

Art. 227. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (Lei nº 8.981, de 1995, art. 30, e Lei nº 9.430, de 1996, art. 2º ).

A atividade imobiliária está assim dividida:

1-Loteamento

2-Incorporação imobiliária

3-construção de prédios destinados à venda ( não há incorporação imobiliária, portanto não pode optar pelo Patrimônio de afetação e nem pelo regime especial (RET)).

4-venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.

 

A referida solução de consulta foi declarada INEFICÁZ pelo Cosit, portanto não vincula os órgãos da Receita Federal e publicada nos seguintes termos:

Solução de Consulta nº 244 – Cosit Data 12 de setembro de 2014 Processo Interessado CNPJ/CPF ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. OPÇÃO. A opção da incorporação imobiliária no Regime Especial de Tributação (RET), instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, será considerada efetivada quando atendidos os requisitos previstos no art. 2º dessa lei, e na Instrução Normativa da RFB vigente. É possível a opção da incorporação imobiliária no RET, ainda que iniciada a obra, hipótese em que o recolhimento dos tributos, na forma do regime especial, deverá ser feito a partir do mês da opção. Não existe previsão legal para opção retroativa pelo RET. Considerando que a opção pelo regime é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação, o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem. Não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação. Dispositivos Legais: Lei nº 4.591, 1964, arts. 31-A a 31-E; Lei nº 10.931, de 2004, arts. 1º a 10; IN RFB nº 1.435, de 2013; IN RFB nº 934, de 2009. ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA É ineficaz a consulta que versa sobre dúvida de legislação de matéria não tributária. Não produz efeitos a consulta formulada que não identifique o dispositivo da legislação tributária de que se tem dúvida de sua aplicação, bem como aquela que não descreva, completa e exatamente, a hipótese a que se refira. Dispositivos Legais: IN RFB nº 1.396, de 2013, art. 2º, e art. 18, incisos II e XI. CONSULTA INEFICAZ

Na análise da íntegra e da fundamentação da Solução de Consulta 244 de 2014, há que  observar o desenrolar da fundamentação e da análise feita em função da construção para venda, aquela onde nunca houve uma incorporação imobiliária.

Resumo do relatório da solução de consulta no. 244 declarada ineficaz pelo COSIT uma vez que a consulta não se refere a legislação de matéria tributária.

  1. A primeira parte da consulta diz respeito ao questionamento do interessado, uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), constituída com o objetivo de realizar a incorporação imobiliária de um edifício de apartamentos residenciais, quanto à possibilidade de afetar todo o empreendimento, tendo em vista que já realizou a venda de 60% das unidades e já recebeu 10% do valor comercializado.
  2. A Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013, trata dos processos administrativos de consulta sobre interpretação da legislação tributária e aduaneira relativa aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) e sobre classificação de serviços, intangíveis e outras operações que produzam variações no patrimônio.
  3. Embora a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária seja requisito essencial para adesão ao Regime Especial de Tributação (RET), instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, não compete à RFB manifestar-se acerca das peculiaridades da afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, de que trata o capítulo I-A, arts. 31-A a 31-E, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. A constituição do patrimônio de afetação se dá pela averbação de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, no Registro de Imóveis, de acordo com as normas que rege a matéria.
  4. Pelo exposto, reputa-se ineficaz a consulta na parte que versa sobre dúvida de legislação de matéria não tributária. Solução de Consulta n.º 244 Cosit Fls. 4 3 9. A segunda parte da consulta parte diz respeito ao questionamento (grifo nosso)

A segunda parte da consulta também foi declara ineficaz pelo COSIT nos seguintes termos:

  1. A segunda parte da consulta parte diz respeito ao questionamento quanto às implicações tributárias resultantes da afetação. A incorporação submetida ao RET sujeita a incorporadora ao tratamento tributário previsto na IN RFB nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013, a qual revogou a IN RFB nº 934, de 27 de abril de 2009. Em caso de dúvidas de interpretação sobre a matéria, o consulente deve descrever os fatos de forma precisa e minuciosa, identificando os dispositivos da legislação que ensejaram a apresentação da consulta. Assim, não basta indicar um fato ocorrido e perguntar simplesmente qual a repercussão que o mesmo poderá ocasionar em confronto com toda a legislação tributária que trata da matéria. É necessário expor com detalhes a circunstância, examinando a questão face ao preceito legal que lhe é pertinente.
  2. Verifica-se, portanto, que também nessa parte não produz efeitos a consulta formulada, nos termos do art. 18, incisos II e XI, da IN RFB nº 1.396, de 2013, posto que o consulente não identifica o dispositivo da legislação tributária de que tem dúvida de sua aplicação, bem como não descreve, completa e exatamente, a hipótese a que se refere: Art. 18. Não produz efeitos a consulta formulada: … II – em tese, com referência a fato genérico, ou, ainda, que não identifique o dispositivo da legislação tributária e aduaneira sobre cuja aplicação haja dúvida; … XI – quando não descrever, completa e exatamente, a hipótese a que se referir, ou não contiver os elementos necessários à sua solução, salvo se a inexatidão ou omissão for escusável, a critério da autoridade competente; termos: (grifo nosso)

E na conclusão do COSIT o termo utilizado “unidades vendidas antes da conclusão da obra” não tem fundamento legal. Não é da competência do COSIT emitir parecer, somente interpretar legislação tributária.

  1. 16. Considerando que, de acordo com o art. 1º da IN RFB nº 934, de 2009, e com o art. 2º da IN RFB nº 1.435, de 2013, a opção pelo regime é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação interpreta-se que o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem. (grifo nosso).

VI – CONCLUSÃO

Pelo exposto acima concluímos que o Regime Especial de Afetação – RET é um benefício tributário da incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação e não para as incorporações em geral.

A incorporação imobiliária se extingue na averbação da construção, porém o patrimônio de afetação se extingue na transferência de propriedade de todas as unidades imobiliárias que compõe a incorporação, uma vez que o terreno e as acessões são segregados do patrimônio geral do incorporador e não retornando após a conclusão da obra.

O RET- Regime Especial de Tributação, como unificação dos tributos federais, é opcional, mas irretratável, enquanto houver direito de crédito da incorporação afetada. O tributo é pago pelo regime de caixa sem nenhuma vinculação à data da venda da unidade imobiliária nos termos da lei.

Não compete à Receita Federal definir hipótese de incidência de tributo, nem fato gerador, em respeito ao principio da legalidade tributária.

Sendo assim, pelo acima exposto, podemos concluir que os tributos federais deverão ser pagos de forma unificada nos termos da lei 10.931/2004, calculados sobre a receita recebida após a data da opção pelo regime especial de tributação oriunda da venda de unidades imobiliárias que compõe uma incorporação afetada e optante pelo referido regime especial independente da data da venda da unidade imobiliaria.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza

OAB SP 300.687

CRC 1SP 114.185

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