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Contabilidade da Construção Civil em 2018 – Reconhecimento da Receita (POC) com a nova norma NBC TG 47 IFRS no. 15 – OCPC 04 (R1)

Com a entrada em vigor da norma TG 47 em janeiro de 2018 o reconhecimento de receita dos contratos de compra e venda de imóveis passa a ter uma nova disciplina normativa e coloca novamente o setor imobiliário na base de discussão em relação aos procedimentos de apuração de resultado e distribuição de lucros ou dividendos.

Nos termos da norma, o reconhecimento de receita das vendas de unidades imobiliárias em construção com preço à vista ou a prazo é baseado na transferência do controle do bem vendido, ou seja, a transferência ocorre em um momento específico, ou ao longo do tempo, conforme a satisfação ou não das “obrigações de performance” contratuais.

A adoção de uma ou de outra prática contábil deverá ser em função do tipo de contrato firmado com o comprador, para isto se torna necessário uma análise adequada dos contratos para alinhar com os ditames da norma. No setor imobiliário, a depender da forma pactuada, a manutenção do POC, ou seja, reconhecimento conforme andamento físico da obra (ao longo do tempo) ou só na entrega das chaves (em momento específico) decorre da forma de organização e negociação das unidades imobiliárias.

É prática comum do setor que o percentual de evolução da obra seja aferido considerando o percentual do custo incorrido em relação ao custo total orçado para o empreendimento, a partir do início físico da produção, ou seja, da execução da obra, independente do tipo de contrato firmado. Tal prática deverá ser revisada levando em consideração a utilização do Patrimônio de Afetação como forma de transferência continuada da propriedade.

O Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), o Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) oferecem à Audiência Pública Conjunta a Minuta de Orientação Técnica OCPC 04 (R1) – Aplicação do Pronunciamento Técnico CPC 47 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras, em 30 de junho de 2017.

Com a aprovação do Pronunciamento Técnico CPC 47 – Receita de Contrato com Cliente e consequente revogação do CPC 30 – Receitas e outros documentos correlacionados, a partir de 1º de janeiro de 2018, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis entendeu oportuno rever a OCPC 04, atualmente vigente, para prestar orientações adicionais em conexão com o novo CPC 47, incluindo outro tema relevante que é o tratamento dos distratos.

A receita reconhecida deve ter uma relação, mesmo que futura, com o fluxo de caixa da empresa, que fica comprometida em relação ao volume dos distratos que vem ocorrendo nos últimos anos. Considerando que podem existir momentos em que estejam presentes incertezas, quanto à entrada no patrimônio da entidade de caixa proveniente de venda das unidades em construção, pela possibilidade de distratos, pode-se efetuar registro de “provisões” para estes distratos.

Com base em históricos da empresa e levando em consideração que esse reconhecimento de receita está condicionado ao grau de confiabilidade quanto à fluidez para a entidade dos fluxos de caixa gerados a partir da receita reconhecida a empresa pode alterar o procedimento de reconhecimento de receita ou mesmo constituir provisões.

Com a atual norma contábil, NBC TG 47, o sistema de reconhecimento de receita de acordo com o POC-Percentage of complaiance ou obrigações de performance, não foi excluído e não justifica a eliminação levando em consideração o histórico de distratos.

Reconhecimento de Receita

Reconhecer a Receita de forma que retrate a transferência dos bens aos clientes e por um montante que reflita o montante que a entidade espera ter direito em troca por aqueles bens.

1º. Passo – Identificar o contrato com o cliente

2º Passo – Identificar as obrigações de performance

3º Passo – Determinar o preço da transação

4º Passo – Alocar o preço da transação às obrigações de performance

5º Passo – Reconhecer a receita quando/conforme as obrigações de performance forem satisfeitas.

Obrigação de desempenho

Todo contrato firmado estabelece obrigações para as partes envolvidas. Num contrato de compra e venda, em regra, a obrigação do vendedor é entregar a coisa vendida da forma, qualidade e prazo estipulado no contrato.

A obrigação de desempenho pode ocorrer em um momento determinado ou ao longo do tempo. A identificação deve levar em consideração o contrato firmado.

Exemplos:

  • Contrato onde o cliente adquire um imóvel para entrega futura paga um sinal que só será devolvido se a incorporadora não entregar a unidade adquirida de acordo com o prazo e especificações contratadas. Sendo que o saldo do valor só será pago na entrega das chaves ou na escritura definitiva, financiado ou não. A Incorporadora não tem o direito de receber pelo andamento da obra antes da conclusão. É neste caso uma obrigação de performance que se satisfaz em um ponto específico no tempo, não cabe, portanto reconhecimento da receita pelo andamento da obra.
  • Na venda de imóvel para entrega futura, em construção ou a construir, onde é pago uma entrada e também haverá pagamento à medida que a obra progride (por medição, por exemplo), financiada ou não. A Incorporadora tem obrigação de desemprenho que se satisfaz ao longo do tempo.

 

 Martelene Carvalhaes

 

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