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Loteamentos e Loteamento com Acesso Controlado. Condomínio Edilício e Condomínios de Lotes

Os loteamentos e desmembramentos nos termos da Lei 6.766 de Dezembro de 1979 – Lei do parcelamento do solo urbano, a qual estabelece critérios a serem obedecidos pelos loteadores quando do pedido de aprovação dos seus projetos de loteamento ou desmembramento junto às prefeituras Municipais estão sujeitos às condicionantes dispostas na lei do parcelamento do solo urbano e nas legislações Estaduais e Municipais pertinentes.

O Loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O Desmembramento, por outro lado é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

GLEBA – É a área que ainda não foi objeto de arruamento ou loteamento.

LOTE – É o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos no plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

LOTEAMENTO REGULAR – É o loteamento devidamente aprovado pelo Poder Público

Principalmente com o PMCMV – Programa minha casa minha vida e com a expansão do mercado imobiliário os loteamentos são uma realidade e cada vez mais necessários na estruturação dos negócios imobiliários.

Legalmente, só há loteamento ou desmembramento se da atividade de parcelar o solo urbano extrair-se uma subdivisão de gleba em lotes. Se não houver a subdivisão de gleba em lotes, não há que se falar em loteamento ou desmembramento.

No loteamento, tanto a aprovação e a viabilização do negócio como a construção das obras de infraestrutura vai exigir planejamento e muitos recursos financeiro, tais recursos são obtidos com associações de pessoas físicas ou jurídicas na qualidade de investidores em conjunto com o loteador.

Mesmo havendo no loteamento o condomínio aberto ou fechado, este não se confunde com a incorporação imobiliária regida pela lei 4.591 de 1964, neste último a base do negócio é um terreno na zona urbana com toda infraestrutura pronta, mesmo que seja exigido pela municipalidade qualquer complemento.

A viabilização de um loteamento implica execução de obras de infraestrutura, que ficam sob a responsabilidade do loteador, sendo que este poderá contratar empresas especializadas da construção civil ou se unir em parceria com empresa ou empresas que executam o loteamento como um todo, incluindo a viabilização, a comercialização e a construção das obras obrigatórias.

A Edificação em cada um dos lotes poderá ser feita por cada adquirente sem o envolvimento do loteador ou pode ser feita pelo loteador, pelo construtor ou pelo empreendedor.

No loteamento, o objeto da comercialização é o lote, não há venda de serviços, pois estes serviços são executados em área pública que não é comercializada, já que o lote é um terreno servido de infraestrutura básica em terreno doado à municipalidade que se torna público para fins de arruamento e locomoção.

Na aprovação do loteamento o loteador se compromete a executar estas obras de infraestrutura e neste caso a Prefeitura exige garantias, caso o loteador não execute estas obras a Prefeitura terá que executa-las. Estas garantias geralmente são em forma de parte dos lotes, mas pode ser qualquer tipo de garantia.

A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

A infraestrutura básica dos loteamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de vias de circulação, escoamento de águas pluviais, redes de abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Antes da elaboração de um projeto de loteamento o interessado deverá procurar a Prefeitura para a fixação de diretrizes do uso do solo, que só é dispensado no caso de municípios com menos de 50 mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento do solo.

Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia.

O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.

Não se confunde, portanto com uma incorporação, onde a aprovação consiste na autorização para edificação, mesmo que o loteamento possa se constituir como um condomínio aberto ou fechado. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. O registro do loteamento é feito no Registro de Imóveis do município onde se localiza o imóvel.

Sendo o LOTEADOR, proprietário do imóvel, obrigado a executar as obras de infraestrutura na forma determinada pela municipalidade poderá se unir a outras pessoas jurídicas para viabilização do negócio e execução destas obras, sendo que esta empresa é denominada, para fins de contrato de parceria, como o EMPREENDEDOR.

Trata-se de estrutura própria para os loteamentos onde haverá a prestação de serviços de execução de obras, mas o empreender se responsabiliza pela viabilidade do negócio incluindo a construção além da venda e gestão financeira, nos termos firmado no contrato de parceria.

  1. a) – Condomínio de Lotes e loteamento com acesso controlado

No dia 11 de julho de 2017 foi publicada, e já está em vigor, a lei 13.465/17, que trouxe importantes modificações para o Direito Imobiliário, a ausência de um dispositivo legal expresso gerava insegurança jurídica em relação aos condomínios fechados de lotes.

De acordo com a Lei 6.766/79 o loteamento inclui área comum, área privativa e área pública não podendo ser fechado impedindo o trânsito de pessoas. Muitos municípios, cartórios e corregedorias estaduais não reconhecem esta figura do condomínio fechado quando se trata de loteamento. A nova lei vem mudar esta realidade.

Lei 6.766/79

Art.2º § 1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.(grifo nosso)

Não podemos confundir o condomínio de lotes com a incorporação imobiliária (Lei 4.591/64) nem com o Condomínio Edilício (Código Civil) são coisas distintas. Não me parece uma nova modalidade de condomínio e sim a legalização dos loteamentos fechados em condomínio.

No loteamento, nos termos da Lei 6766/79 é promovida a venda do solo para no futuro se construir uma edificação, que pode tanto ser horizontal como vertical. A princípio no loteamento só há a comercialização do solo e os adquirentes constroem as edificações, o que a lei diferencia neste momento é a autorização legal de fechar este loteamento, impedindo o acesso de pessoas indiscriminadamente.

A Lei 13.465/17 altera a Lei 6.766 de 79

Art. 78. A Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 2o (…).

  • 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
  • 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” (NR)

Com a nova redação do art. 2º da referida lei o lote poderá ser constituído de imóvel autônomo, mas também poderá ser tratado como uma unidade imobiliária integrante de um condomínio, até então sem previsão legal.

O parágrafo 8º permite o acesso controlado no loteamento, ou seja, o loteamento fechado com controle de acesso de pessoas não residentes.

Com esta alteração o condomínio de lote passa a ter o mesmo procedimento do Condomínio Edilício com regras de uso através das Convenções Condominiais e a cobrança de despesas de condomínios.

O parágrafo 4º do artigo 4º ainda mantem as características do loteamento permitindo limitações administrativas pelo poder público em benefício da população em geral.

Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. [

a.1)- Condomínio Edilício

O condomínio edilício, artigos 1.331 a 1.358 do código civil, remete às edificações, podendo ser tanto os condomínios verticais como os horizontais, onde há partes comuns e partes exclusivas.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

O Condomínio é um local onde existem obrigações e direitos individuais e comunitários, por isto precisam de regras definidas de convívio na convenção de condomínio e no regulamento interno.

Conforme artigo 1335 do Código Civil são direitos do condômino: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, usar das partes comuns, conforme sua destinação, contando que não exclua a utilização dos demais possuidores além de votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quites

E no artigo 1336 é dever do condômino, entre outros, contribuir para as despesas de condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

A Lei 13.465 de 2017 inclui no Código Civil Brasileiro o “Condomínio de Lotes” no artigo 1.358-A sujeitando-se às mesmas regras do condomínio edilício, o que vem resolver os conflitos, hoje existentes, de cobrança de despesas condominiais nos condomínios fechados de lotes.

a.2)- Incorporação Imobiliária no Condomínio de Lotes

A partir da regularização do loteamento é possível então proceder a uma incorporação imobiliária em um dos lotes, ou mesmo com todos os lotes, uma vez que a Lei 13.465/17 já admite que o lote possa ser considerado como uma unidade imobiliária e ainda esclarece no artigo 1.358-A parágrafo 3º do Código Civil Brasileiro que neste caso a implantação da infra estrutura ficará a cargo do Empreendedor.

Lote, nos termos da lei 6.766/ é um terreno independente e na incorporação imobiliária a unidade imobiliária está vinculada à uma fração ideal de terreno. Com a alteração da lei 13.465/17 os lotes podem ser considerados como unidades imobiliárias na incorporação imobiliária, mas a infraestrutura fica a cargo do empreendedor.

São Paulo, 23 de outubro de 2017

 

Martelene Carvalhaes

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