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PMCMV – Programa Minha Casa Minha Vida no RET – Regime Especial de Tributação

A lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015 altera a lei 10.931 de 2004 e prorroga até 31 de dezembro de 2018 o Regime Especial de Tributação aplicável ao PMCMV.

1 – DO PMCMV

A Lei no. 11.977 de 7 de julho de 2009 com as alterações das leis nos. 12.024 e 12.424 de 2011 dispõe sobre o PMCMV Programa minha casa, minha vida.

O Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos, e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais), onde o valor atualizado não deve ultrapassar a 10 (dez) salários mínimos.

Os benefícios, em especial o subsídio para os adquirentes, são específicos para cada classe de renda e tipo de imóvel.

a)-  Até 3 salários mínimos – O Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – até R$1.395,00 (valor atualizado não pode ultrapassar a 3 salários mínimos) – Recursos FAR(Fundo de Arrendamento Residencial) é um programa do Governo Federal em parceria com os estados e municípios, gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela CAIXA.

A construção das unidades habitacionais ocorre a partir da construção de empreendimentos em condomínios ou em loteamentos, constituído de apartamentos ou casas, limitados em 500 unidades por empreendimento. As especificações dos empreendimentos estão dispostas nos documentos “Especificação para Empreendimentos” que pode ser encontrado na íntegra no site da Caixa Econômica Federal.

A execução das obras do empreendimento é realizada por Construtora contratada pela CAIXA, que se responsabiliza pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados.

Os imóveis contratados são de propriedade exclusiva do FAR e integram seu patrimônio até que se sejam alienados.

II – Tributação pela alíquota de 1% – RET

A tributação de 1% será utilizada na incorporação de imóveis residenciais de interesse social nos termos do art. 4º parágrafo 6º da Lei no. 10.931/2009.

Determina o artigo 4º que a alíquota diferenciada se aplica às incorporações de imóveis residenciais de interesse social.

Lei 10.931 de 2009

Art. 4º parágrafo 6º:  Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um por cento da receita mensal recebida. (Redação da pela Medida Provisória nº 656, de 2014)

2.a – Pagamento dos Tributos

A Receita Federal não admite para fins de identificação do valor máximo de venda o  valor médio, valor mínimo, ou outro critério de avaliação. O valor para fins de benefício deve ser de todo o empreendimento e não de unidades individuais.

Nos empreendimentos com vendas pelo valor superior ao limite estabelecido, mesmo que tenham as características físicas exigidas pela PMCMV não se beneficiam dos subsídios e demais benefícios do programa.

Não é admitida a tributação unificada de 1% para os empreendimentos que compreendem unidades com valores superiores aquele estabelecido na Lei e na Instrução Normativa, mesmo que seja na venda de parte dos imóveis constantes do empreendimento.

Nos termos do artigo 5º da lei 10.931 de 2009 a Incorporadora deverá efetuar o pagamento dos tributos unificados em DARF identificado com o CNPJ específico da incorporação. O procedimento de emissão do CNPJ da incorporação de acordo com a IN RFB 1.470/14 aplica-se ao Patrimônio de Afetação.

Lei no. 10.931 de 2009, art. 5o  O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4o deverá ser feito até o 20o (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita. (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 2009)

        Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais – DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas – CNPJ e código de arrecadação próprio.

2.b-  IN RFB no. 1.435 de 2013

A Instrução Normativa da Receita Federal no. 1.435 de 30 de dezembro de 2013 disciplina conforme artigo 1º  a utilização do RET-Regime Especial Tributário com alíquota de 1% sobre a Receita Bruta Recebida.

Portanto o RET se aplica:

I – o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação, de que tratam os artigos 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004;

II – o regime especial de tributação aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata o art. 2º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009.

A Receita Federal admite por sua Instrução Normativa as duas opções pelo Regime Especial Tributário e considera o PMCMV sem a incorporação, determinando o regime especial de tributação aplicável às construções de unidades habitacionais em condomínios ou em loteamentos, mas necessário a construção de unidade (casa ou apartamentos).

A Solução de Consulta COSIT no. 33 de 03 de fevereiro de 2014 assim concluiu; “O pagamento unificado de tributos federais no âmbito do PMCMV está condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias. Por outro lado, para as empresas que realizam a construção de unidades habitacionais de acordo com as condições fixadas pelo citado Programa, basta a observância das regras constantes do capítulo segundo da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013”. (grifo nosso)

III – Loteamentos e o RET-Regime Especial Tributário.

Os loteamentos e desmembramentos nos termos da Lei 6.766 de Dezembro de 1979 – Lei do parcelamento do solo urbano, não poderá ser objeto de Patrimônio de Afetação nem usufruir do benefício do RET – Regime Especial Tributário instituído pela Lei no. 10.931/04

Haverá loteamento no caso de subdivisão de glebas em lotes com abertura de ruas, vielas, praças e outros logradouros públicos. Se a subdivisão da gleba em lotes aproveitar a malha viária e os equipamentos públicos já existentes se trata de desmembramento

Principalmente com o PMCMV – Programa minha casa minha vida e com a expansão do mercado imobiliário os loteamentos são uma realidade e cada vez mais necessários na estruturação dos negócios imobiliários.

Poderá ocorrer um loteamento e em seguida a construção no âmbito do PMCMV, neste caso a fração ideal de terreno da unidade imobiliária poderá ser incluído no Regime Especial de Tributação – RET, mesmo que o terreno tenha sido originário de um loteamento. A unidade imobiliaria está sempre vinculada à fração ideal do terreno.

A Receita federal esclareceu o fato na Solução de Consulta DISIT/SRRF no. 57 de 08 de outubro de 2010 de forma clara e precisa.

Receitas provenientes das obras de parcelamento do solo mediante loteamento não estão sujeitas ao benefício instituído pela IN RFB nº 934, de 2009, que “dispõe sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias e sobre o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida”.
Receitas decorrentes de posterior incorporação realizada nos lotes resultantes do parcelamento (loteamento) podem ser beneficiadas pelo Regime Especial de Tributação (RET), previsto na IN RFB nº 934, de 2009, desde que atendidos os requisitos previstos na referida IN.”
DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 4.591/64; Lei nº 6.015/73 (art. 167, I, “17” e “19” e arts. 182 a 216); Lei nº 6.766/79 (art. 2º); Lei nº 11.977/2009 (art. 1º e 4º, §1º); Decreto nº 6.962/2009 (art. 2º); IN RFB

Solução de Consulta DESIT/SRRF10 no. 45 de 12 de junho de 2013

Para efeito de determinar o direito ao benefício da alíquota reduzida de 1% (um por cento) relativa ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável aos projetos de incorporação de imóveis destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), deve ser computado no valor da unidade residencial a importância correspondente ao terreno e às partes comuns.

Conclusão:

A venda de lotes oriundos de loteamentos não pode ser tributada pelo RET e usufruir da alíquota diferenciada de 1% nem de 4%.

Porém no caso da venda de uma unidade imobiliária, onde o custo é global (terreno e construção) e o terreno originou de um loteamento, cabe a aplicação do RET.

Martelene Carvalhaes

 

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