Venda de Imóveis com Cláusula de Efeito Suspensivo – Tributação

Os imóveis vendidos na planta por instrumento particular, podem ter no contrato a condição de efetivação dependendo de fato futuro, incerto e de terceiros, que condiciona a venda. Neste caso a venda somente ocorrerá quando implementada a condição suspensiva.

A Instrução normativa da receita federal no 84/79, ainda vigente, traz de forma expressa o diferimento do pagamento dos impostos somente quando a venda estiver efetivada.

10. Efetivação ou Realização da Venda

10.1 — Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda. (Grifo nosso)

Independente das regras de reconhecimento de receita pelo regime de competência, esta atividade é obrigatoriamente tributada pelo regime de caixa, nos termos do artigo 30 da Lei 8981/95.

Sendo assim as parcelas recebidas relativas a este contrato terão tratamento de adiantamento de clientes para fins de tributação, e somente serão tributadas quando implementada a condição suspensiva declarada em contrato.

10.3 — No caso de venda sujeita a condição suspensiva, as quantias recebidas pelo contribuinte, a qualquer título, na fase que anteceder ao Implemento da condição, poderão ser contabilizadas em conta de antecipações de clientes, classificável no passivo circulante.

10.4 — Uma vez Implementada a condição suspensiva convencionada, as quantias antecipadas pelo comprador do imóvel serão convertidas em receita do exercício social da efetivação da venda, com o consequentereconhecimento do lucro bruto a elas correspondente.

Considerando os procedimentos atuais, e as alterações do Dec. Lei no 1.598/77, bem como a utilização do e-Lalur,como o ECF-Escrituração contábil fiscal, o termo acima ‘contabilizados em conta de antecipação de clientes, classificável no passivo circulante”, só gera efeito para fins tributários e não contábeis, já que a receita deve ser reconhecida na contabilidade de acordo com o NBC 47 que originou do CPC 47.

Clausula com condição suspensiva

De acordo com a Instrução Normativa 84/79 considera-se condição suspensiva para a efetivação da venda, a condição que subordine a aquisição do direito àverificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.

No caso de o Registro da Incorporação não constar expressamente a desistência do direito de desistir da incorporação no prazo de 180 dias, tal condição deve contar nos contratos de compra e venda, condicionando a venda a efetivação da incorporação. Neste caso a condição suspensiva somente será implementada após decorrido o prazo de 180 dias contados da data do registro da incorporação no registro de imóveis.

Tributação dos recebimentos relativos a contratos com condição suspensiva

No caso da condição suspensiva especificada em contrato for a aprovação de financiamento, a tributação ocorrerá na data da assinatura do contrato de financiamento.

No caso da venda ficar condicionada ao prazo de carênciada incorporação, os recebimentos terão tratamento de adiantamento para fins tributários, e serão oferecidos a tributação somente quando transcorridos os 180 dias do registro da incorporação imobiliária.

Nos termos da IN SRF no. 84/79 a venda somente será efetivada quando implementada a condição suspensiva, independente da opção pelo lucro real, presumido ou RET-Regime Especial Tributário, pois é uma condição de efetivação.

Havendo a desistência da incorporação pelo incorporador no prazo de carência, e havendo vendas e recebimentos, os valores recebidos serão devolvidos sem qualquer procedimento de distrato, uma vez que não houve a venda.

Registro da Incorporação. Lei 4591/64

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

Assim é necessário que, quando o incorporador registrar a incorporação no registro de imóveis, deve deixar especificado o prazo de carência para a possibilidade de desistência posterior. O mero arquivamento da incorporação imobiliária já gera efeitos a partir desse momento ao incorporador.

Portanto o prazo de validade do registro, e de possível desistência não pode ultrapassar 180 (cento e oitenta dias), sendo improrrogável. 

Importante: No registro da incorporação deve constar de forma clara o prazo de carência e a condição que poderá desistir da incorporação.

Estes temas e muitos outros de interesse do setor imobiliário e da construção civil serão amplamente debatidos no 7º Seminário Nacional de Legislação e Tributação da Construção Civil em São Paulo, nos dias 28 e 29 de outubro de 2021.

Martelene Carvalhaes

OAB SP 300.687

CRC 1SP 114.185

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