Como a Redução de Benefício Fiscal Afeta o Setor Imobiliário e a Construção Civil

O RET – Regime Especial de Tributação e Lucro Presumido –

Já não bastasse a insegurança jurídica instaurada pela lei 15.270 de 26 de novembro de 2025, que trata da tributação da distribuição de lucros, e as obrigações com prazos inexequíveis que desencadeou uma alarmante preocupação no meio empresarial, jurídico e contábil, e ainda sem conclusão, a redução de benefício fiscal que resulta em aumento de carga tributária também traz questão que não uniformiza o entendimento.

A Lei complementar 224 publicada em 26 de dezembro de 2025, aumenta a carga tributária das empresas com redução de incentivos fiscais.

O regime tributário do lucro presumido, passa a ter tratamento tributário de benefício fiscal.

Regime tributário é o conjunto de leis e normas que determinam como uma empresa deve calcular e pagar seus impostos no Brasil. A escolha do regime impacta diretamente na carga tributária e nas obrigações fiscais do negócio, sendo fundamental para a saúde financeira da empresa.

Benefício fiscal é qualquer regime jurídico especial que atenue, reduza ou elimine uma obrigação tributária para o contribuinte, visando incentivar certas atividades, regiões ou grupos sociais, ou compensar custos.

LC 224 de 26 de 26 dezembro de 2025

A redução do benefício fiscal aplica-se aos incentivos e benefícios relativos aos seguintes tributos federais:
a) – COFINS
b) – IRPJ – Imposto de Renda Pessoa Jurídica
c)- CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
Desde que instituídos pelos seguintes regimes: (parágrafo 2º do art. 4º), entre outros, o Lucro Presumido, porém sem incluir o Regime Especial de Tributação (RET).
Mas, o parágrafo 8º do artigo 4º elenca, de forma taxativa, os casos em que a redução do incentivo não se aplica, entre eles os benefícios concedidos ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

Art. 4º Os incentivos e benefícios federais de natureza tributária são reduzidos na forma deste artigo.

• • • • • • • • 8º A redução dos incentivos e benefícios prevista no § 2º deste artigo não se aplica a:

(…)

VIII – benefício concedido ao Programa Minha Casa, Minha Vida, previsto nas Leis nºs 11.977, de 7 de julho de 2009, e 14.620, de 13 de julho de 2023;

PMCMV -Programa Minha Casa Minha Vida

A Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, é a legislação que instituiu o programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)

O Programa Minha Casa, Minha Vida é um programa de habitação criado em março de 2009 pelo Governo Federal.

O Programa Casa Verde Amarela é o substituto do Minha Casa Minha Vida, e se tornou o principal financiamento de casas populares no Brasil.

A Lei 14.118 de 2021 criou o Programa Casa Verde e Amarela para financiar a construção e pequenas reformas de residências para famílias que tem até R$ 7.000,00 reais de renda mensal.

O PMCMV tem novo projeto a partir de 2023 instituído pela lei 14.620 de julho de 2023. que tem por finalidade promover o direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.

Alíquota diferenciada de 1%

O RET de 1% acabou em 31 de dezembro de 2018, porém a Lei 13.970 de 27 de dezembro de 2019, altera a lei 10.931/04 e prorroga até 31 de dezembro de 2019 o RET de 1% retroagindo a 1º de janeiro de 2019 para obras iniciadas ou contratadas até 31 de dezembro de 2018.

Cabe ressaltar que o RET de 1% era aplicado nas construções populares com valor de até R$ 100.000,00 no âmbito do PMCMV, exclusivamente para a “FAIXA 1” aumentou este limite para R$ 124.000,00 a partir de janeiro de 2020 e fixou em 4% a alíquota do RET.

O RET de 1% voltou em 2024

A lei 14.620 de 2023 traz novamente a tributação de 1% para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos federais será equivalente a 1% da receita mensal recebida, regulamentado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil., pela IN RFB no. 2179 em 05 de março de 2024.

A definição trazida pela lei 14.620 de 2023 consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda enquadre na Faixa Urbano 1, ou seja, renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais), sem fixar o valor da unidade imobiliária.

A novidade da lei é que pode ter no mesmo empreendimento unidades destinadas às outras faixas de renda que não vão impedir a tributação especial de 1%, mas neste caso a tributação é de 4%.

O Regime Especial de Tributação (RET) foi instituído pela lei 10.931 de 2004 que é alterado pela nova lei do PMCMV para incluir no artigo 4º: “Os projetos de construção e incorporação e imóveis residenciais de interesse social o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos federais será equivalente a 1% da receita mensal recebida”.

A lei permite tributação especial de 1% para os projetos de incorporação de imóveis residências de interesse social destinados a famílias com renda que se enquadra na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

A Instrução Normativa da Receita Federal no. 2.305 de 31 dezembro de 2025

Que dispõe sobre a redução linear dos incentivos fiscais de natureza tributária ou creditícia concedidos no âmbito da União

Art. 3º A redução dos incentivos e benefícios tributários deverá ser implementada:

I – a partir de 1º de janeiro de 2026, para os benefícios referentes ao IRPJ e ao II;

O art. 4º da Instrução normativa, esclarece que para fins de redução dos incentivos e benefícios tributários, será considerado sistema padrão de tributação para o IRPJ e a CSLL, as normas que disciplinam a tributação pelo lucro real, sem aplicação de descontos ou benefícios tributários.

E no artigo 16º da referida instrução normativa a redução do incentivo ou acréscimo na base de cálculo, não se aplica entre outros:

VIII – benefício concedido ao Programa Minha Casa, Minha Vida, previsto nas Leis nºs 11.977, de 7 de julho de 2009, e 14.620, de 13 de julho de 2023;

Anexo único da IN RFB 2305 de 2025

No Anexo Único são relacionados os gastos tributários discriminados no demonstrativo a que se refere o Constituição Federal, anexo à Lei Orçamentária Anual de 2016, aos quais não se aplica a redução do incentivo em razão do disposto na LC 224/2025, ou da não caracterização do gasto tributário como incentivo ou benefício tributário.

Constituição Federal

Art. 165. Leis de iniciativa do Poder Executivo estabelecerão:

§ 6º O projeto de lei orçamentária será acompanhado de demonstrativo regionalizado do efeito, sobre as receitas e despesas, decorrente de isenções, anistias, remissões, subsídios e benefícios de natureza financeira, tributária e creditícia.

Conclusão:

1. A redução de incentivo fiscal de 10% é devida no regime do lucro presumido calculada sobre base de presunção quando a receita anual exceder a R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), sendo considerado proporcionalmente nas apurações trimestrais e início de atividades no ano de 2026.
2. Não existe previsão legal expressa onde a redução do incentivo atinge o Regime Especial de Tributação (RET) de 4% aplicável as Incorporação Imobiliárias submetidas ao Patrimônio de Afetação.
3. Os benefícios do PMCMV das leis 11.977 de 2009 e 14.620 de 2023 não sofrerão redução do incentivo fiscal considerando que está previsto expressamente na LC 224/2025 e na Instrução Normativa 2305/2025.
4. O Objetivo do Anexo é cumprimento de exigência constitucional para atender a lei orçamentária. No Anexo não inclui o RET de 4% que eventualmente possa ocorrer nas receitas provenientes do PMCMV.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185

MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

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