Correção monetária aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis na planta

No início do ano de 1994 o Plano Real trouxe a estabilização da economia com a queda da inflação, para tanto um dos pilares foi a quebra da indexação dos preços, tal estratégia foi regulada pelo artigo 28 da Lei 9.069/95 que estabeleceu que a aplicação da correção monetária em todos os contratos celebrados em real, ou a ele convertidos, não poderia ter periodicidade de correção monetária inferior a um ano.

Sendo assim a correção só poderia ser cobrada na 13ª parcela. Criou então a “cobrança de resíduo”, que não atendia nem as construtoras nem o adquirente.

Em 2004 com a publicação da Lei 10.931 admite-se a cobrança mensal da correção monetária, vinculada aos contratos com prazo superior a 36 meses.

Lei 10.931 de 2004

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança

Porém, dado a ausência de vedação legal para incidência de correção monetária, as partes podem contratar livremente.

Quando a pactuação bilateral exercida pelas partes no ato da contratação elegem o INCC como índice de correção do valor ou o CUB, levou ao entendimento jurisprudencial predominante nos tribunais pátrios, afigurar-se plenamente possível a incidência da correção monetária sobre os valores contratados, reputando-se válida a disposição contratual em que as partes elegem a aplicação de um destes índices.

O INCC ou CUB são índices de correção admitidos como indexadores estabelecidos em contrato para atualização dos valores dos contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta durante o transcurso da obra, justamente por estar relacionado à evolução das construções.

Quanto ao aspecto da legalidade e da abusividade, tem-se que, tanto a Lei 4.357/1964, que trata das variações no poder aquisitivo da moeda nacional, quanto a Lei 6.423/1977, que admitiu expressamente a correção monetária pela ORTN, afastaram qualquer hipótese de vedação legal quanto ao emprego do INCC ou CUB.

E, além disso, nas decisões judiciais, o posicionamento é sempre uníssono no sentido de que a correção monetária representa tão somente a recomposição do poder aquisitivo da moeda pela variação de um índice de preços que reflete os acréscimos e decréscimos do período.

Já, quanto ao termo final da sua incidência, o entendimento de que tal corresponda justamente à data da expedição do laudo de conclusão da obra, eis que esta somente será considerada finalizada com a emissão do respectivo documento (“habite-se”) termo este que afere que o empreendimento realmente estará em condições de habitabilidade.

Porém, há que levar em consideração que a correção monetária está relacionada com o custo da obra, e o habite-se pode ser emitido no prazo bem posterior ao da conclusão da obra.

Entendido também em decisões judiciais que a correção monetária é devida mesmo que tenha atraso na entrega da obra, considerando que o termo final sempre a conclusão da obra e admitindo como comprovação a data do habite-se ou auto de conclusão da obra.

A título de exemplo nas decisões judiciais

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS – Apelação Cível : AC 70073596470 RS. 26.09.2017

COMPRA E VENDA IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DO CUB. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. INÉPCIA RECURSAL: Respeitado o princípio da dialeticidade embora a sucinta fundamentação do apelo. Afastada a inépcia arguida em contrarrazões. DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA: O item 9 do contrato de compra e venda (fl. 110) pactuou a correção monetária das prestações pela variação do Custo Unitário Único (CUB), o que tem amplo curso em contratos deste tipo, além de ser aceito pela jurisprudência desta 19ª. Câmara Cível e pelo próprio Superior Tribunal de Justiça. E, assim, não se poderá averbar como ilegal, abusiva ou inadequada a sua previsão para ensejar alteração por outro indexador, ao menos até sua extinção. Afastada possibilidade do uso do IGP-M, desde a formalização do contrato, conforme pedido da parte apelante. SUCUMBÊNCIA RECURSAL: Não aplicável ao caso quando a sentença foi proferida na vigência do CPC /73. REJEITARAM A PRELIMINAR CONTRARRECURSAL. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº 70073596470, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 28/09/2017).

Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 491912 RJ 2014/0064720-6

Jurisprudência Data de publicação: 26/09/2017

Decisão: CORREÇAO MENSAL DAS PRESTAÇÕES QUE ESTÁ DEVIDAMENTE PREVISTA NO CONTRATO E NO ART. 46 DA LEI 10931/04…Superior Tribunal de Justiça junho de 2011, segundo o Termo de Recebimento de Unidade, conforme fls. 46…ART. 1.539 DO CC/1916 (ART. 950 DO CC/2002). TERMOS INICIAL E FINAL. DANOS MORAIS.

Índice de correção: INCC ou CUB

Termo inicial: Após 30 dias da assinatura do contrato.

Deve sempre ser observado, algumas questões práticas:

a) Quando a parcela vence na fração de mês, uma vez que o índice é mensal, esclarecer se será calculado “pro rata die” ou considerar a partir do dia 1º do mês seguinte ao da assinatura do contrato.

b) Utilizar o índice publicado do mês anterior ao da assinatura do contrato, considerando a data da publicação dos índices.

Termo final: O mês da conclusão da obra, mesmo com atraso na entrega da obra.

a) O mês que for emitido o habite-se ou auto de conclusão. Pode não ser o mês da conclusão da obra.

b) O mês da conclusão da obra, devendo esclarecer o documento que formaliza a conclusão da obra. (emissão do AVCB ou retirada da mão de obra da obra)

A questão fundamental é a determinação do termo final, para determinar o termo inicial do índice de correção monetária não vinculada ao custo da obra. O termo usado nas decisões judiciais é o de “conclusão da obra”, agora definir o fato que determina a conclusão da obra.

Pluralidade do índice: Após a conclusão da obra é prática de mercado a utilização do IGP-M ou um índice que vier a substituí-lo, ou eleger outro índice, como o INPC para evitar conflitos e não deixar para decisão do judiciário.

1.Decisão judicial que afasta a correção pelo INCC (mesmo expresso no contrato)  e elege o INPC

Decisão: CORREÇÃO PELO INCC APÓS CONCLUSÃO DA OBRA. IMPOSSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO DEVIDA À LUZ DO INPC….a conclusão da obra. DE PRESTAÇÕES APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA – PRECEDENTES DA CORTE –.

Ainda que pactuado outro índice, a força obrigatória dos contratos deve se compatibilizar com a supremacia da ordem pública e observância de normas cogentes, inderrogáveis pelo acordo particular. Assim, tratando-se de imóvel construído, não cabe sua correção pelo INCC, pois os encargos não mais dependem de variações de custo do setor específico. O INPC é o índice mais consentâneo com as finalidades de se preservar o valor aquisitivo da moeda, sem gravames ou vantagens excessivas para qualquer das partes,

Superior Tribunal de Justiça STJ – RECURSO ESPECIAL : REsp 185975 SP 1998/0061470-2

EMBARGOS Á EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL  JÁ CONCLUÍDO. FINANCIAMENTO EFETIVADO PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA. ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DO CUB. IMPOSSIBILIDADE. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. ACÓRDÃO QUE A ADMITIU SOB A FORMA ANUAL. FUNDAMENTO INATACADO.

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG – Apelação Cível : AC 0140007-74.2011.8.13.0016 MG

Decisão: do saldo devedor antes da amortização – índice IGPM-FGV – legalidade – Lei 9.514 , de 1997 – precedentes…Vale dizer, mensalmente o saldo devedor será atualizado pelo índice de correção monetária para atualização…De início, importa anotar que a atualização do saldo devedor em contratos de financiamento de imóvel…

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Outras questões relacionadas a esse tema serão debatidos no treinamento a ser realizado em 11 de junho de 2024.

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Proibida a reprodução do todo ou parte na forma do art. 29 da Lei 9.610 de 19.02.1998.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185

MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

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