
Impacto da Reforma Tributária no Setor da Construção Civil
Início em 2026
O que vai afetar o setor de construção civil e o setor imobiliário
Há 40 anos que a reforma tributária vem sendo discutida no Brasil. Finalmente aprovada pelo Congresso Nacional em 2023 a Emenda Complementar no. 132/23.
A proposta aprovada substitui cinco tributos extremamente disfuncionais – PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI – por um IVA Dual de padrão internacional, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), subnacional (de estados e municípios).
Adaptar ao novo modelo requer estratégia e planejamento das empresas e os desafios são muitos
Desafios:
a) Adaptação aos novos sistema e regulamentos
b) Revisão das práticas fiscais e contábeis
c) Mudanças significativas nos softwares e processos internos
d) Incerteza durante a transição, por falta de clareza nas diretrizes e na intepretação das novas leis o que pode resultar em riscos fiscais e legais.
e) Treinamento de equipes para lidar com o novo sistema, vai exigir tempo e recursos.
f) Será necessário um monitoramento constante e compreensão profunda das novas leis tributárias. O maior desafio será manter a conformidade e evitar penalidades durante a mudança.
g) Necessidade de adaptação tecnológica. A tecnologia será fundamental para garantir a conformidade tributária e otimizar processos.
A construção civil será afetada diretamente com a unificação do ISS e do ICMS, uma vez que os contratos de prestação de serviços de execução de obras não são atualmente
tributados pelo ICMS.
O ISS é o tributo mais caro do setor de construção com a alíquota máxima de 5%, mas unificado com o ICMs pode ter uma alíquota de 17,7%, no caso do Projeto de Lei
Complementar for aprovado com o texto original.
O Setor Imobiliário que atualmente tem uma carga tributária de 4% com o RET- Regime
Especial de Tributação nas incorporações imobiliárias submetidas ao Patrimônio de
Afetação terá que mudar o modelo de trabalho, no caso do Projeto de Lei Complementar for aprovado sem as alterações solicitadas pelo setor, com a extinção do PIS e do
COFINS.
A extinção do PIS e COFINS com a substituição pelo CBS e a extinção do ISS substituído pelo IBS, vai impactar a forma atual de estruturação dos negócios no setor imobiliário e no setor de construção.
Estou participando deste processo de estudo representando o setor da construção civil fazendo parte dos grupos técnicos organizados pela CBIC, em conjunto com a APEOP e APEMEC para garantir uma tributação justa para este setor que dedico mais de 30 anos de estudos e trabalho, para oferecer ao setor possibilidades legais de estruturação de negócios tendo em vista as mudanças que já iniciaram.
⚫ A reforma tributária é formada por um tripé.
a) reforma do Imposto de Renda.
b) imposto único sobre consumo (IVA).
c) a desoneração da folha de pagamento e uma contribuição substitutiva.
1 – TRIBUTO ÚNICO SOBRE CONSUMO – PLP 68/24
Um tributo único sobre consumo vai tornar mais simples a gestão das empresas e do Estado. Mas a reforma aprovada traz dois tributos sobre consumo, um federal e um estadual, que pode, em tese, aumentar significamente a carga tributária do setor de construção, que vende serviços na modalidade de empreitada só de mão de obra, uma vez que os tributos são não cumulativos.
IBS – Imposto sobre bens e serviços
O IBS será instituído por Lei Complementar, de competência dos Estados, Municípios e Distrito Federal, em trâmite no Congresso Nacional no PLP 68 de 2024. Que muito provavelmente será votado pela Câmara até o final de julho de 2024.
Terá legislação única e uniforme em todo território nacional, mas cada ente tributante definirá a sua alíquota por lei ordinária.
Sempre que possível, terá seu valor informado, de forma específica, no respectivo documento fiscal.
CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
O artigo 195, V da Constituição Federal que trata das contribuições sociais, traz o novo tributo que incidirá sobre bens e serviços. Contribuição social sobre o consumo.
O tributo será instituído por Lei Complementar, já em trâmite no Congresso Nacional o PLP 68 de 2024, que poderá ser votado pela Câmara dia 11 de julho de 2024.
Em 2026, o imposto previsto no art. 156-A (IBS) será cobrado à alíquota estadual de 0,1% (um décimo por cento), e a contribuição prevista no art. 195, V (CBS), ambos da Constituição Federal, será cobrada à alíquota de 0,9% (nove décimos por cento), a título de teste, para substituição gradativa.
A EC 132/23 revoga em 2033 o artigo 155, II e o 156, III, acabando com o ISS e o ICMS
PLP 68 de 2024 – resumo
Em trâmite no Congresso Nacional, o projeto deverá ser objeto de várias emendas, e já está sob análise do setor imobiliária e construção civil.
De forma resumida a lei complementar vai definir quais grupos de produtos terão regimes de cobrança diferenciada.
Os principais são:
- desconto de 30% das alíquotas do IBS e da CBS;
- desconto de 60% das alíquotas do IBS e da CBS;
- isentos das alíquotas do IBS e da CBS;
- regime específico de tributação;
- imposto seletivo (ou “imposto do pecado”, com cobranças mais altas).
O projeto entregue pelo governo ao Congresso Nacional também prevê regimes específicos de tributação, que vão variar de acordo com cada setor ou operação.
Entre os itens e atividades com cobranças específicas estão as atividades com bens imóveis, mas mantém o setor de serviços (as construtoras) na regra geral do IBS e CBS.
PLP 55 de 2024
Institui e regulamenta os regimes específicos de tributação aplicáveis às operações com bens imóveis, conforme previsto na Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.
O setor imobiliário é amplo e possui características diferenciadas com produtos diversos
O artigo 2º enumera as atividades abrangidas pelo projeto e no item I, já deixa dúvida em relação à abrangência do termo “Construção”, uma vez que as construtoras são contratadas por empreitada nos termos dos artigos 610 a 626 do Código Civil, e o projeto de lei 68/24 exclui do tratamento específico de forma expressas no parágrafo 2º do artigo 235.
I. construção;
II. incorporação imobiliária;
III. parcelamento de solo;
IV. alienação de bem imóvel;
V. locação, cessão e arrendamento de bem imóvel;
VI. administração de bem imóvel; e
VII. intermediação de bem imóvel
O tema será amplamente debatido no 10º SEMINARIO NACIONAL DE LEGISLAÇÃO E TRIBUTAÇÃO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
O Projeto do Seminário foi desenvolvido considerando a larga experiência neste setor, tanto na Negociação com Imóveis como nos Serviços de Construção e estará atualizado com os principais pontos das Leis Complementares que estamos trabalhando atualmente junto ao Governo Federal e o Congresso Nacional nos grupos gerenciados pela CBIC e entidades representativas do setor da construção civil.
Proibida a reprodução do todo ou parte na forma do art. 29 da Lei 9.610 de 19.02.1998.
Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185
MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil
Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br
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