Receita Federal Confunde o Contribuinte com as Mudanças na Opção pelo RET Incorporação

IN SRF no. 2.179 revoga a IN RFB no 1.435 de 30.12.2013, trazendo algumas alterações importantes

1 – Habilitação da Incorporação Imobiliária para o Regime Especial de Tributação (RET)

A partir de 01 de janeiro de 2025, o procedimento de formalização da opção pelo RET, depende de um procedimento da receita federal de habilitação da incorporação pela emissão do CNPJ do Patrimônio de Afetação, e obrigatório a partir de 31 de março de 2025 (IN RFB no. 2243/24).

a) Cadastro da Incorporação submetida ao Patrimônio de Afetação no CNPJ

De acordo com o artigo 8º da Instrução Normativa da Receita Federal no. 2.179 de 2024, o Receita Federal vai emitir de ofício o Cadastro na Incorporação no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).

Mas, o CNPJ será emitido por solicitação do contribuinte, de acordo com a plataforma da Receita Federal disponibilizada em janeiro de 2025.

Tal procedimento simplifica o pedido da inscrição no CNPJ e da Opção pelo RET, no mesmo processo, com a juntada de documentos uma única vez, porém, só após a emissão do CNPJ se dá continuidade à opção pelo benefício.

a) A opção pelo RET- Regime Especial de Afetação, fica condicionada:

IN RFB 2179/2024

Art. 5º

I – Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 196.

O primeiro requisito é o registro da opção pelo patrimônio de afetação, uma vez que o benefício tributário não atinge toda ou qualquer incorporação imobiliária, mas somente aquela que optar pelo regime da afetação, providenciando a averbação na matrícula do terreno no registro de imóveis, onde já foi registrada a incorporação imobiliária

II – adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE)

A Receita Federal colocou à disposição dos contribuintes a opção pelo Domicílio Tributário Eletrônico (DTE). A adesão ao DTE permite que sua Caixa Postal no e-CAC também seja considerada seu Domicílio Tributário perante a Administração Tributária Federal.

Ao aderir ao DTE, o contribuinte terá várias facilidades, como: cadastrar até três números de celulares e três endereços de e-mail para recebimento do aviso de mensagem na caixa postal; redução no tempo de trâmite dos processos administrativos digitais; garantia quanto ao sigilo fiscal e total segurança contra o extravio de informações; e acesso, na íntegra, a todos os processos digitais existentes em seu nome, em tramitação na Receita Federal do Brasil, na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais.

Cabe ressaltar que o DTE é de responsabilidade do estabelecimento matriz.

III – regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN): e

A partir da averbação da opção pelo patrimônio de afetação no registro de imóveis, a incorporação imobiliária está segregada, e somente responde por dívidas relacionadas a ela própria, nos termos da Lei 10.931 de 2004.

Assim reza o artigo 3º da Lei 10.931/04; “O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação”.

Logo, as dívidas que porventura tenha o proprietário do imóvel, na qualidade de matriz, não devem ser impeditivas da opção pelo Regime Especial de Tributação (RET).

IV – Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);

Considerando que o CNPJ do Patrimônio de Afetação tem como finalidade o recolhimento dos tributos do RET, não há que se falar em certidão negativa do FGTS deste CNPJ, e sim da Matriz, que é o único estabelecimento que pode contratar funcionários, e a partir daí efetuar o recolhimento do FGTS.

VIII – à apresentação do Requerimento de Opção ao Regime Especial.

A partir da vigência da Instrução Normativa da SRF no. 2179 de 03 de março de 2024, torna obrigatório a apresentação junto ao requerimento do RET:

a) Declaração, sob as penas da lei, que não há contra si, ou contra seus sócios majoritários ou administradores, impedimentos legais à obtenção de benefícios fiscais.

b) Anexo ao requerimento deve ser juntada a certidão de ônus fornecida pelo cartório de registro de imóveis, da qual conste a cadeia dominial do imóvel, o registro da incorporação imobiliária e averbação do termo de aferição do terreno.

Até 31 de março de 2025

A opção pela aplicação do RET – Incorporação será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I – Protocolo de processo por meio do Portal e-CAC;

II – Inscrição prévia de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”; e

III – e as demais exigências, acima relacionados.

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OBS:  Após 31 de março, os processos protocolados, ainda em tramitação, poderão ser substituídos por novo requerimento e o processo anterior será arquivado

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Considerando o artigo 11 da referida instrução normativa, os processos protocolados até 31 de março, a opção pelo RET é a data do protocolo, sem a necessidade de aguardar deferimento, e nem de substituir.

Pontos de atenção

1. a) – Agilidade na emissão do CNPJ, e principalmente a habilitação por Ato Declaratório Executivo do Auditor fiscal, publicado em diário oficial.

Temos que aguardar esta habilitação ou o recolhimento pelo RET é obrigatório na data da opção nos temos do artigo 4º da Lei 10.931/04?

b)- Programa disponibilizado pela Receita Federal

Tela: Escolha a isenção ou Regime Especial

Temos, entre outras

• RET Incorporação de 4%
• RET Incorporação de 1% – Faixa urbano 1 do PMCMV

A lei 14.620 de 2023 traz novamente a tributação de 1% para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos federais será equivalente a 1% da receita mensal recebida, porém, de acordo com a regulamentação da Secretaria da Receita Federal do Brasil.

A definição trazida pela lei 14.620 de 2023 consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda enquadre na Faixa Urbano 1, ou seja, renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais), sem fixar o valor da unidade.

A novidade da lei é que pode ter no mesmo empreendimento unidades destinadas às outras faixas de renda que não vão impedir a tributação especial de 1%.

Logo, podemos ter no mesmo empreendimento a tributação de 4% e de 1%, que serão identificados pelos códigos de recolhimento conforme instrução normativa da receita federal.

Tela:  Tipo de Empreendimento

Temos as opções de

Loteamento, (Pode ter Patrimônio de Afetação e CNPJ lei 14.620/23. Mas não pode optar pelo RET)

Condomínio de Lotes. (Para inscrição no CNPJ deve ser uma incorporação imobiliária e optar pelo Patrimônio de Afetação, podendo optar pelo RET, Lei 13.465/17)

Unidades Autônomas (muito amplo e confuso, o ideal é ter a nomenclatura de “Incorporação Imobiliária Especial. Art. 68 da lei 4591/64”)

Edifícios de Apartamento: Nem todos podem ter CNPJ ou RET. Somente a “Incorporação Imobiliária submetida ao Patrimônio de Afetação”. E os condomínios horizontais de casa, com Patrimônio de Afetação e RET? E os Edifícios mistos? E os Edifícios comerciais?

Receita Federal não adota os termos legais e confunde o contribuinte.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185

MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

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