Tributação da Receita de Alugueis na Reforma Tributária LC 214/25

Importante o entendimento da tributação dos alugueis prevista na Lei Complementar 214 de 2025 e as definições introduzidas com a reforma tributária

a) – Como é tributado hoje a receita de aluguel

Depende se o contribuinte é uma pessoa física ou jurídica. No caso de pessoa jurídica se a proprietária tem como atividade a locação de bens imóveis, e a opção é pelo lucro real ou presumido.

Alugueis recebidos por Pessoa Física

Esta opção só é boa para recebimento de aluguel até o valor de R$ 2.259,20 por mês, que é isento de imposto de renda.

Acima deste valor a receita de aluguel é tributada de acordo com a tabela do imposto de renda pessoa física até 27,5%, e pode estar sujeito ao pagamento mensal do “carnê leão”. A LC 214/25 não altera a legislação do imposto de renda, mantendo a tributação atual.

A pratica de holding patrimonial, que é a empresa administradora de bens próprios, neste caso, tem sido o instrumento de planejamento tributário para as pessoas que recebem aluguéis, considerando que, enquanto na pessoa física o imposto de renda pode ser até 27,5%, na pessoa jurídica a tributação é em média 14%.

Incidência do IBS e do CBS

De acordo com o artigo 4º da LC 214/25 considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de:

Locação e arrendamento

Mesmo que no exercido da atividade não habitual.

Pessoas Físicas que realizarem operações com bens imóveis relativos à locação, são contribuintes no regime regular e sujeitam-se ao regime específico do IBS e do CBS (art. 251)

A receita será tributada pelo IBS e CBS com alíquota reduzida em 70% Somente se:

I – o Imposto sobre Bens e Serviços – IBS, de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal, de que trata o art. 156-A da Constituição Federal;

a) – No ano anterior, o valor da receita de locação for superior a R$ 240.000.00 (duzentos e quarenta mil) reais ou R$ 20.000,00 mensal.

b) – Será tributado no ano em curso se a receita total exceder a 20% do limite, ou seja, se for maior que R$ 288.000,00 no ano ou R$ 24.000,00 mensal.

Dentro das condições estabelecidas no regulamento, a tributação é pelo regime de caixa, devido a cada recebimento.

A base de cálculo é o valor da locação. Não serão computados no valor da locação, o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e as despesas de condomínio

A alíquota do IBS e CBS sobre locação, quando devido, terá redutor de 70%, nos termos do artigo 261 parágrafo único.

Alugueis recebidos de imóveis relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital, a alíquota do IBS e CBS terá redução de 80%.

Locação temporária

A locação de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria (art.253) previstos no art. 277, com tributação no regime específico com redução de alíquota de 40%.

Na legislação de imposto de renda, esta atividade denominada “pool hoteleiro”, é tributada na forma de SCP Sociedade em Conta de Participação específica em relação aos tributos federais.

O Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal poderão estabelecer, mediante ato conjunto, obrigações acessórias no interesse da fiscalização e da administração tributária, para terceiros relacionados a estas operações, inclusive tabeliães, registradores de imóveis e juntas comerciais.

Considerando a tributação do imposto renda, que não foi alterada, no caso de locador pessoa física a opção pela tributação na pessoa jurídica pode ser muito vantajosa.

Alugueis recebidos por Pessoa Jurídica

A empresa que tem como atividade, mesmo que secundária, a locação de imóveis, vai tributar no lucro presumido na base de 32%, sendo a tributação em média de 14% da receita bruta.

Esta tributação é relativa ao IR/CSLL/ PIS/COFINS.

Sendo que o PIS e Cofins serão substituídos pelo CBS a partir de 2027, mesmo que a tributação também atinge o IBS, a redução de 70% nas alíquotas destes tributos e a não cumulatividade, não significa que terá aumento significativo na carga tributária.

Ainda, para amenizar os efeitos da compreensão correta dos novos tributos o contribuinte poderá optar pela alíquota de 3,5% para o CBS e IBS, considerando as condições abaixo:

Transição para a Incidência do IBS e do CBS – OPÇÃO

O Contribuinte pode optar pelo regime do CBS e CBS pela alíquota de 3,65%, sem direito a crédito

1 – Contrato de imóvel não residencial

Durante o prazo original do contrato

a) Opção por contrato, que tenha prazo determinado.

b) Que tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da LC 214/25. Comprovado por contrato assinado com firma reconhecida ou assinado com assinatura eletrônica. Registrado em Cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS e CBS

2 – Contrato de imóvel residencial.

Durante o prazo do contrato, ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro

a) – Opção por contrato

b) – Que tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da LC 214/25. Comprovado por contrato assinado com firma reconhecida, assinado com assinatura eletrônica ou comprovado pelo pagamento do primeiro aluguel, efetuado no mês subsequente.

O contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação, para a identificação clara de que:

As receitas, custos e despesas próprios das operações de locação não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais.

Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês serão apropriados a cada operação, na mesma proporção representada pelas receitas dessas operações, em relação à receita total do contribuinte. O rateio dos custos e despesas proporcional a receita, ficara evidenciado no registro contábil.

Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos apropriados pelo contribuinte e alocados às operações sujeitas ao regime opcional deverão ser estornados.

---

Para implementação e planejamento das atividades estamos com plano de ação e estudo preparados. Maiores informações pelo e-mail mlf@mlfconsultoria.com.br

---

O tema será objeto de treinamento pela especialista Dra. Martelene Carvalhaes, que atuou junto a CBIC na aprovação do projeto representando entidades do setor, num treinamento específico para a construção civil, incorporação imobiliária e loteamento, no dia 06 de fevereiro de 2025.

Proibida a reprodução do todo ou parte na forma do art. 29 da Lei 9.610 de 19.02.1998.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185

MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

1. Compartilhar
2. Tweet
3.