A volta do RET de 1% no PMCV – Programa Minha Casa Minha Vida

Lei 14.620 de 13 de julho de 2023

A lei 14.620 de 2023 traz novamente a tributação de 1% para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos federais será equivalente a 1% da receita mensal recebida, porém, de acordo com a regulamentação da Secretaria da Receita Federal do Brasil.

A definição trazida pela lei 14.620 de 2023 consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda enquadre na Faixa Urbano 1, ou seja, renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais), sem fixar o valor da unidade.

A novidade da lei é que pode ter no mesmo empreendimento unidades destinadas às outras faixas de renda que não vão impedir a tributação especial de 1%.

O Regime Especial de Tributação (RET) foi instituído pela lei 10.931 de 2004 que é alterado pela nova lei do PMCMV para incluir no artigo 4º: “Os projetos de construção e incorporação e imóveis residenciais de interesse social o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos federais será equivalente a 1% da receita mensal recebida”.

Porém, a lei já determina que a tributação especial de 1% é para os projetos de incorporação de imóveis residências de interesse social destinados a famílias com renda que se enquadra na Faixa Urbano 1, independente do valor da unidade no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

PMCMV -Programa Minha Casa Minha Vida

O Programa Minha Casa, Minha Vida é um programa de habitação federal do Brasil criado em março de 2009 pelo Governo Federal. O PMCMV subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até 1,8 mil reais e facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda até de 9 mil.

O Programa Casa Verde Amarela é o substituto do Minha Casa Minha Vida, e se tornou o principal financiamento de casas populares no Brasil. A Lei 14.118 de 2021 criou o Programa Casa Verde e Amarela para financiar a construção e pequenas reformas de residências para famílias que tem até R$ 7.000,00 reais de renda mensal.

O PMCMV tem novo projeto a partir de 2023 instituído pela lei 14.620 de julho de 2023. O Programa Minha Casa, Minha Vida tem por finalidade promover o direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.

O Programa atenderá famílias residentes em áreas urbanas com renda bruta familiar mensal de até R$ 8.000,00 (oito mil reais) e famílias residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), considerando as faixas de renda.

Anexo VIII

Por exemplo de serviços do código 7.02

1.0104.00.00 – Serviços de construção de pontes, estradas e túneis

1.0101.11.00 – Serviços de construção de edificações com um e dois pavimentos.

1.0101.12.00 – Serviços de construção de edificações com mais de dois pavimentos

1.0102.12.00 – Serviços de construção de ferrovias

Regulamentação da Receita Federal

A Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 da Receita Federal consolida as regras do Regime Especial de Tributação (RET) aplicável a incorporações imobiliárias e construções. Ela regulamenta impostos unificados e reduz alíquotas (como a de 1%) para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida

Art. 21. Para as incorporações de imóveis residenciais de que trata o Capítulo II e que sejam consideradas de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o art. 13 será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida

O procedimento para o recolhimento do RET de 1% é tratado no artigo 23.

Art. 26. Para fins do disposto neste Capítulo, a incorporadora ou a construtora de imóveis
residenciais de interesse social deverá informar no Darf: I – no campo CNPJ: o número específico de inscrição da incorporação ou, se aplicável, da construção objeto da opção; e (Redação do inciso dada pela Instrução Normativa RFB Nº 2243 DE 30/12/2024). II – no campo Código de Receita: o código 1068.

Caso o empreendimento misto possua unidades que ultrapassem esses limites ou que pertençam a outras faixas, apenas as unidades elegíveis na Faixa 1 serão tributadas a 1%. As demais unidades do mesmo projeto devem ser tributadas pela alíquota padrão de 4%.

O procedimento da Receita Federal exige que essa separação seja declarada corretamente, usando códigos de benefício fiscal distintos no momento da afetação.

Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.

Essa alíquota é reduzida para 1% (um por cento) quando a incorporação envolve imóveis residenciais de interesse social, destinados a famílias com renda enquadrada na Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida.

A regra do RET de 1% exige apenas que o comprador se enquadre no teto de renda da Faixa 1 (limitado a R$ 2.850 até março de 2026, com aumentos progressivos). A legislação determina que o benefício se aplica a esses imóveis independentemente do valor final da unidade.

Alteração da Faixa Urbano 1

O limite de renda bruta familiar mensal para a Faixa Urbano 1 do programa Minha Casa, Minha Vida é de até R$ 3.200,00. Fonte: Caixa Econômica Federal.

O aumento do teto da Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida para R$ 3.200 mensais não altera a alíquota básica do benefício. O RET de 1% continua vigente, mas deve ser declarada no DIRBI.

DIRBI significa Declaração de Incentivos, Renúncias, Benefícios e Imunidades de Natureza Tributária. É uma obrigação acessória mensal criada pela Receita Federal para
que as empresas declarem os benefícios fiscais dos quais usufruem e informem o valor dos tributos que deixaram de recolher por causa dessas concessões.

A receita federal publicou em 03 de dezembro de 2025 a Instrução Normativa no. 2294 Altera a Instrução Normativa RFB nº 2.198, de 17 de junho de 2024, que dispõe sobre a apresentação da Declaração de Incentivos, Renúncias, Benefícios e Imunidades de Natureza Tributária – Dirbi e substitui seu Anexo Único.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185

MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

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