Blog

A Contabilidade e a Tributação do Setor Imobiliário e da Construção Civil

A contabilidade, entendida como o registro dos fatos que ocorrem no patrimonio de uma empresa e a tributação das suas atividades, em regra, em andam juntas, independente da tributação pelo lucro ou real ou presumido. Porém, no setor da construção civil temos mais alguns complicadores.

Primeiro que este setor exerce atividades muitos diferentes: a venda de imóveis e a vanda de serviços. O setor imobiliário pode vender imóveis prontos e imóveis que ainda não existem, pois estão em construção ou mesmo ainda a iniciar a construção. Por outro lado, as construtoras e empresas que executam obras vendem serviços, podendo ser esta venda somente a execução de obras ou serviços ou também adquirir materiais e locar equipamentos, cada tipo de contrato vai exigir um registro contábil diferenciado, mas principalmente uma tributação diferente.

Temos de uma lado as normas contábeis internacionais obrigatorias neste setor, uma vez que os balanços são informações para terceiros, e de outro lado uma legislação tributária que nem sempre adota o regime de competência, obrigatório no registro contábil, para fins de tributação. A legislação tributária brasileira é muito complexa e aplicada a construção civil resulta em muitas dificuldades conceituais.

A função da contabilidade é de fornecer informações aos seus usuarios, os gestores, os fornecedores, os clientes, os trabalhadores, o fisco e as instituições financeiras. As demonstrações contábeis devem ser elaborados de acordo com padrões internacionais para que apresente de forma fidedgna a posição financeira e econômica de uma empresa, por outro lado deve fornecer à receita federal as bases de tributação e demonstrativo de pagamento de impostos.

O registro contábil das atividades devem seguir as normas internacionais e a nossa legislção societária, Lei 6.404/76 e o Código Civil Brasileiro.

A diferença do registro contábil entre incorporadoras, loteadoras e construtoras está no registro dos custos de obra, nas primeiras os custos vao formar o Estoque de imoveis para vender, tanto estoques de terreno, gleba de terra, estoques de imóveis em construção como imóveis prontos, Estoque no ativo circulante, com efeito direto na tributação quando a empresa for optante pelo lucro presumido. A formação do custo dos imóveis em estoque vai determinar o lucro, que será tributado ou distribuído aos sócios. Sendo assim, a identificação dos itens de gastos que podem ser estocados ou levados a resultado exige um prévio conhecimento do que é uma obra de construção civil e a composição de seus custos.

As empresas que prestam serviços, emitem notas fiscais e são tributadas pelo ISS. Os custos de obra vão direto para o o resultado e não formam estoques, afetam diretamente o resultado da empresa.

O setor de incorporação imobiliária ainda tem a opção do Patrimônio de Afetação e a tributação pelo Regime Especial de Tributação – RE. Tributar a receita com 4% é muito interessante, comparados ao lucro presumido tem uma economia de no mínimo 2% da receita recebida.

1 – Balanços da Construção Civil para Captação de Recursos

A atividade do setor imobiliário exige muitos recursos financeiros, em geral estes recursos são obtidos pelos financiamentos bancários. A Caixa Econômica é um dos principais financiadores da habitação. O Plano Empresa da Construção Civil (PEC), ou Plano Empresário, é um financiamento simplificado destinado a empreendedores imobiliários. A partir de 80% da obra executada, as unidades do empreendimento podem ser financiadas aos compradores pessoas físicas.

O Programa Imóvel na Planta – Associativo – Recurso do FGTS é destinado à produção de empreendimentos habitacionais na forma associativa e caracteriza-se pela concessão de financiamento direto às pessoas físicas organizadas em grupos por uma Entidade Organizadora e com a participação de uma Construtora.

As incorporadoras que não fazem uso do crédito associativo angariam o valor necessário à construção do empreendimento mediante empréstimo perante alguma Instituição Financeira, seja privado ou público, através da transferência dos créditos a receber dos compradores, cedendo as unidades em garantia hipotecária à entidade financeira. O Setor imobiliário pode ainda angariar recursos com investidores.

Por outro lado, o setor de construção, aquele que presta serviços e constrói obras de terceiros, é contratado tanto pelo setor privado. como pelo setor público.

Em qualquer circunstância as empresas do setor precisam de balanços, bem elaborados para atender as necessidades de informação para financiamento e concorrência ou licitação.

2 – Balanços para Licitação Pública 

Em conformidade com o artigo 31, inciso I da Lei das Licitações Públicas – Lei 8.666/1993 a administração pública deverá, quando da qualificação econômico financeira, verificar o balanço patrimonial e as demonstrações contábeis do último exercício social, já exigíveis e apresentados na forma da lei, que comprovem a boa situação financeira da empresa.

Assim, vale salientar que Balanço Patrimonial é a demonstração contábil destinada a evidenciar, qualitativa e quantitativamente, numa determinada data, a posição patrimonial e financeira da entidade.

Em função das exigências expostas no artigo 1.078 do Código Civil – Lei 10.406/2002, e do artigo 132 da Lei das S/A –Lei 6.404/1976, a data limite de aprovação do Balanço de um exercício financeiro encerrado em 31 de dezembro será sempre até 30 de abril do ano subsequente aos fatos registrados, sendo que até 31 de março os balanços devem ser disponibilizados para a administração.

A qualificação econômico-financeira, anteriormente denominada “idoneidade financeira”, tem por objetivo a verificação da disponibilidade de recurso financeiro dos licitantes para a plena e satisfatória execução do objeto a ser contratado; é a “capacidade para satisfazer os encargos econômicos decorrente do contrato” (MEIRELLES, Hely).

No que diz respeito à qualificação econômico-financeira, ou seja, a demonstração da boa saúde financeira da licitante, as interessadas em contratar com a Administração pública deverão apresentar:

  • seu balanço patrimonial e demonstrações contábeis do último exercício social;
  • certidão negativa de falência e concordata;

e uma das garantias previstas no art. 56 da Lei nº 8.666/1993, que pode ser uma caução em dinheiro ou títulos da dívida pública, seguro garantia ou fiança

3 – A Contabilidade da Construção Civil e as Normas Internacionais

Com a globalização, operando uma complexa operação em cerca de 150 países ao redor do globo, uma linguagem comum é essencial. Essa linguagem, hoje ainda mais universal do que o inglês é a contabilidade.

No processo de comunicação temos que evitar a qualquer custo os ruídos provocados por falhas que possam existir no sistema contábil. Os conceitos contábeis devem ser claros e concisos, de modo a serem corretamente entendidos pelos usuários.

Para utilizar a contabilidade como a linguagem universal dos negócios, os organismos internacionais se comprometeram com a formulação de normas internacionais e que fossem aceitas mundialmente. Assim O International Accounting Standards Committee – IASC nasceu no ano de 1973 com a ajuda de contadores de vários países, como: Alemanha, Austrália, Canadá, Estados Unidos da América, França, Irlanda, Japão, México, Países baixos e Reino Unido.

As empresas devem preparar suas demonstrações contábeis tendo como objetivo atender às necessidades específicas de informação de cada um dos seus usuários.

 

AGENDA DE CURSOS

Icone Newsletter

Receba informações

Sobre nossos Cursos

Saiba mais sobre consultoria em construção civil