A Permuta de Imóveis no Setor Imobiliário. Tributação e Registro contábil da permuta. Atualizada com decisão do STJ sobre o ITBI.

Permuta é um tipo de contrato no qual uma das partes é obrigada a dar algo em troca de alguma coisa, que não seja moeda corrente. 

À permuta ou troca, de acordo com o art. 533 do código civil, aplicam-se as disposições referentes à compra e venda, não sendo permitida a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento do cônjuge do alienante e dos outros descendentes.

A permuta é diferente da compra e venda, pois não há exigência de pagamento em dinheiro e sim através de bens. Existe a possibilidade de pagar a diferença de valor entre um bem e outro em dinheiro o que chama “torna”. 

A permuta de bens imóveis se opera por escritura pública simultaneamente

 a.1) – Permuta de terreno com unidade imobiliária a construir 

A permuta de bens imóveis se aplica a qualquer tipo de bens, podendo inclusive permutar com imóveis que ainda serão construídos.  

1-Valor dos bens permutados. O contrato de  permuta de bens, em regra, não tem valor. O bem permutado é recebido pelos permutantes pelo valor do bem dado em permuta, assim não há que se falar em lucro ou tributação. 

Permuta a preço de mercado. A permuta poderá ser feita a valor nominal ou a preço de mercado, neste último caso deverá ter uma avaliação assinada por 3 peritos ou por entidade ou empresa especializada. Quando a permuta opera pelo valor de mercado será apurado o ganho de capital e tributado tanto na pessoa física como na jurídica. 

A Lei tributária exige que a permuta feita pelo valor de mercado deve ter a avaliação por peritos obrigatoriamente, quando a permuta ocorre entre pessoas jurídicas ligadas, coligadas, controladas ou interligadas e pessoas físicas entre parentes até o 3º grau ou cônjuge. Esta exigência é da lei tributária, sob pena do valor de mercado ser arbitrado pelo fisco. 

2.Tributação da permuta na pessoa jurídica optante pelo lucro real 

De acordo com a IN SRF no. 107/88 não há tributação na permuta, uma vez que não há apuração de lucro ou ganho de capital. Cada pessoa permutante assume como valor do bem recebido em permuta o mesmo valor do bem permutado. 

Na permuta de terreno com unidade imobiliária a construir o valor contábil do terreno será o custo de produção da unidade permutada, por consequência as unidades imobiliárias permutadas receberão o valor nominal do terreno. 

A permuta sem torna não é tributada nos termos da IN SRF no. 107/98. 

1.9 – Para os efeitos desta Instrução Normativa, o valor de aquisição de unidade imobiliária, para a pessoa física permutante, será o custo de aquisição do imóvel dado em permuta.

2.1.1 – No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.

3.1.1 – No caso de permuta sem pagamento de torna, a pessoa jurídica observará o disposto na divisão de subitem 2.1.1. A pessoa física não terá resultado a apurar e atribuirá como preço de alienação, da unidade dada em permuta, o mesmo valor apurado como custo da unidade adquirida, determinado com base no subitem 1.9.

3.Tributação da permuta na pessoa jurídica optante pelo lucro presumido 

Em que pese a questão considerando os termos da IN SRF no. 107/98 e as alterações introduzidas pela lei 12.973 de 2014, a Receita federal publicou no dia 05 de setembro de 2014 o parecer normativo no. 09 entendendo que a empresa optante pelo lucro presumido está fora da abrangência da IN SRF no. 107/98 que trata somente do lucro real. Sendo assim a empresa optante pelo lucro presumido deve tributar a permuta no ato do Instrumento Particular de Promessa de Permuta. 

De acordo com a Lei 12.973 de 2014 a permuta é tributada, mas admite o diferimento do imposto devido no ato da permuta para oferecer à tributação somente quando o lucro for realizado, ou seja, na venda do bem permutado. A alteração resultou na inclusão do parágrafo 3º no art. 27 do Dec. Lei 1.598/77. 

• 3º – Na hipótese de operações de permuta envolvendo unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada na determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado

Nos termos do parágrafo 4º da mesma lei a Receita Federal deverá disciplinar a tributação em ato próprio, o que foi formalizado pelo parecer normativo abaixo. 

Sendo assim o ganho de capital apurado na contabilidade não é tributado no ato da permuta, somente quando as unidades recebidas em permuta forem alienadas. 

Porém a Receita federal pelo parecer normativo no. 09 de 2014 determina que a permuta seja tributada quando a empresa for optante pelo lucro presumido, não acatando a posição da Instrução Normativa 107/98.

Parecer Normativo no. 09 de setembro de 2014. 

Pelo parecer normativo em epígrafe assim foi entendido:

1º) – Nos termos do referido parecer a IN 107/98 somente se aplica nas empresas optantes pelo lucro real, entendendo que somente no lucro real não haverá lucro ou prejuízo, uma vez que os bens permutados receberão o mesmo valor do bem dado em permuta. 

2º) – A permuta de terreno com unidades imobiliárias a construir ou unidades prontas é tributada no ato da permuta quando a empresa for optante pelo lucro presumido, mesmo que seja permuta sem torna. Entendendo que para presunção do lucro calculado sobre a receita bruta os bens imóveis recebidos na permuta que vão integrar o ATIVO da empresa devem ter tratamento de RECEITA BRUTA.  

3º) – O valor dos bens permutados será aquele constante nos documentos de permuta. Estando claro também que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta e, por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e do COFINS, mesmo quando optante pelo regime de caixa. 

O parecer em referência em relação ao regime de CAIXA no lucro presumido:

12.1. Ressalte-se que, nos termos dos regramentos existentes para a apuração do lucro presumido, o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta e tributa-se segundo o regime de competência (i.e., no período de apuração da celebração da permuta) ou de caixa (no período de apuração do recebimento do imóvel dado em permuta), à opção do contribuinte, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último, consoante a IN SRF nº 104, de 24 de agosto de 1988.(grifo nosso)

3.2. A referida receita bruta tributa segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último, ou registro contábil.  

Contudo, o TRF da 4ª Região repeliu esse entendimento, e declarou a inexigibilidade de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS incidentes sobre o montante de operações de permuta de imóveis, salvo o valor referente à torna, e declarou o direto da contribuinte que se dedica a atividade imobiliária de deixar de recolher os tributos também nas operações futuras.

De acordo com a decisão, a realização de operação na modalidade de permuta implica mera substituição de ativos, não havendo faturamento, receita ou renda. Eis a ementa do julgado.

EMENTA: TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IRPJ. CSLL. PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. INEXIGIBILIDADE. O valor decorrente do recebimento de imóveis dados como parte do pagamento nas operações de permuta de imóveis não se enquadra no conceito de receita bruta. Não há justificativa para a inclusão destes valores na base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, pelas empresas optantes pelo lucro presumido. (TRF4 501022177.2016.404.7200, PRIMEIRA TURMA, Relator JORGE ANTONIO MAURIQUE, juntado aos autos em 12/05/2017).

A partir daí várias outras decisões dos tribunais esclareceram o assunto, e abaixo a decisão Superior Tribunal de Justiça.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

RECURSO ESPECIAL Nº 1.710.891 – SC (2017/0295219-9)

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto pela Fazenda Nacional, com fundamento no art. 105, III, a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado (fl. 200): TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IRPJ. CSLL. PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. INEXIGIBILIDADE. O valor decorrente do recebimento de imóveis dados como parte do pagamento nas operações de permuta de imóveis não se enquadra no conceito de receita bruta. Não há justificativa para a inclusão destes valores na base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, pelas empresas optantes pelo lucro presumido. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 224/228).

4) Permuta com torna

Independentemente de a pessoa jurídica ser tributada pelo lucro real ou presumido a torna sempre será tributada nos termos da IN SRF no. 107/98 e Parecer Normativo da RFB no. 09 de 2014, inclusive quando o permutante for pessoa física.

Quando houver permuta com torna, no lucro real, somente o valor da torna recebida será objeto de tributação.

1.6 – A parcela de lucro auferido pela permutante, contida na torna, poderá ser tributada à medida de seu recebimento. Tratando-se de permutante pessoa jurídica, a faculdade aqui prevista somente poderá ser utilizada em relação à unidade imobiliária cuja venda seja contratada nas condições dispostas no artigo 29 ou no § 2º do artigo 31 do Decreto-lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977.

1.7 – Quando a torna for contratada para pagamento a prazo ou a prestação, acrescida de correção monetária, a parcela do lucro a ser oferecida à tributação pela pessoa física, proporcional ao valor recebido no ano-base, deverá ser corrigida monetariamente segundo os mesmos índices utilizados para a atualização do crédito.

Cálculo do ganho de capital sobre a torna

	Cálculo do ganho de capital da torna (permuta)
Torna	300.000		%	Ganho de	Custo da
Vlr do Imóvel	1.000.000	1.300.000	da torna	Capital	torna
	1.300.000	300.000	23,08%	69.230,77	230.769,23

Devem ser observadas as normas de tributação do ganho de capital no lucro real, no lucro presumido e na pessoa física.

Registro Contábil da Permuta

O valor contábil dos bens permutados, seja na pessoa jurídica ou na pessoa física (DRPF), deve seguir as regras da legislação tributária e as normas contábeis, e não o valor do contrato ou escritura, lembrando que o registro contábil ocorrerá na data do Instrumento Particular de Promessa de Permuta.

Nos termos da Instrução Normativa no. 107/88 os bens permutados terão o valor do bem dado em permuta, para cada uma das partes. No caso do registro contábil ocorrer pelo valor justo, este valor deve ser apurado de acordo com as normas contábeis, não tendo, pois, nenhum efeito tributário.

Por se tratar de negócio jurídico solene, as escrituras tanto do terreno como das unidades permutadas ocorrerão em momentos diferentes no tempo, somente gerando efeitos tributários em relação ao ITBI, sendo considerado para tal a legislação e a base de cálculo do ITBI, independente dos valores de escritura, de contrato particular ou de promessa de dação em pagamento.

Escritura Pública do Terreno com Dação de Unidade Imobiliária em Pagamento

Ocorrendo a escritura pública do terreno para posterior entrega das unidades imobiliárias a construir, para que não haja tributação da permuta deve-se seguir o procedimento determinado pela Instrução Normativa

• Escritura pública de compra e venda quitada por nota promissória ´pro-soluto ou pro-solvendo ou Confissão de Dívida e Instrumento Público de Promessa de Dação em Pagamento.

IN SRF n 107/88

4.1 São aplicáveis às operações quitadas de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, todos os procedimentos e normas constantes das Seções I e II desta instrução normativa, desde que observadas as condições cumulativas a seguir:

1. a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;

 

• Escritura de Dação em Pagamento das Unidades Permutadas em Construção

Na conclusão da construção serão lavradas as escrituras de dação em pagamento, em cumprimento ao contrato de promessa de dação em pagamento, por este valor. Devendo observar o item 4.1.1 da referida instrução normativa para não resultar em tributação.

 

4.1.1. A não observância das condições cumulativas aqui estipuladas sujeitará o promitente da dação à apuração dos resultados da operação tomando-se por base, para determinação do preço de alienação dos bens permutados, o valor de mercado tal como previsto no subitem 1.2, ou, na ausência de laudo de avaliação, o valor que vier a ser arbitrado pela autoridade fiscal. Nesta hipótese, a apuração do resultado da operação reporta-se ao ano-base ou período-base em que esta tiver ocorrido, sujeitando-se o promitente da dação ao recolhimento do imposto de renda sobre o lucro da compra e venda como tributo postergado. (grifo nosso)

Valor da escritura dos imóveis será determinante para pagamento do ITBI, considerando que a base de cálculo do ITBI é o valor venal ou o valor do contrato, o que for maior, assim determinado por decisão judicial do TJSP. Recente decisão do STJ esclareceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do negócio.

O Valor do Contrato de Permuta e da Promessa de Dação em Pagamento somente gera efeitos para fins de tributação do ITBI., uma vez que o registro contábil e a tributação da permuta na legislação do imposto de renda possuem regras próprias independentemente do valor constante no contrato ou escritura.  

Lembrando que as garantias podem ter valor fixado superior ao valor de mercado, sem efeito tributário e contábil.  

Base de Cálculo do ITBI

De acordo com o artigo 38 do CTN a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Mas o CTN no art. 95 coloca a definição da base de cálculo sob a reserva da lei, neste caso para observar o valor venal de referência determinado por algumas prefeituras, como a de São Paulo, objeto de decisões judiciais.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), ao confirmar a liminar proferida pela 15ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital decidiu que, para o cálculo do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), deve ser considerado o valor venal do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou o valor da transação, o que for maior

O valor venal se diferencia do valor de mercado do imóvel. No valor venal, considera-se apenas algumas características do imóvel, sem dar importância à demanda e às especulações de mercado. 

Por unanimidade, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU. Além disso, os ministros definiram que a administração pública não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência – uma espécie de tabela – estabelecido por ele de modo unilateral.

O caso foi tratado no REsp 1937821/SP, e as partes são o município de São Paulo e a empresa Fortress Negócios Imobiliários LTDA.

Para os ministros, a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte. Se o fisco não concordar com a informação, ele pode questioná-la por meio de processo administrativo com o objetivo de arbitrar o novo valor, conforme procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

Este tema e muitos outros relacionados à tributação da construção civil e do setor imobiliário serão amplamente debatidos no 8º Seminário Nacional de Legislação e Tributação da Construção Civil em São Paulo nos dias 20 e 21 de outubro de 2022.

 

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza

OAB SP 300.687

CRC 1SP 114.185

 

MC sociedade de advogados

MLF Consultoria Tributária Ltda

 Especializada na Construção Civil

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