Patrimônio de Afetação e a Comissão de Representantes

O Patrimônio de Afetação inicialmente foi instituído pela Medida Provisória no 2.221 de 04 de setembro de 2001 que acrescentou os artigos 30-A a 30-G na Lei 4.591/64, tal Medida Provisória não foi convertida em lei em função da Emenda Constitucional no. 32 de 11 de setembro de 2001 que alterou disposição da Constituição Federal quanto à apreciação, publicação e conversão das Medidas Provisórias em lei.

A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre a Incorporação Imobiliária é o objeto do nosso estudo, com as alterações introduzidas pela Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004, acrescentando os artigos 31-A a 31-F instituindo o Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias e revogou a Medida Provisória 2.221/01.

A Lei 10.931 de 2004 trata de importante mecanismo de resolução extrajudicial, de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, na medida em que independente de intervenção judicial possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra, além de que, elimina a responsabilidade solidária dos compradores dos imóveis por dívidas das Incorporadoras perante o Fisco da União.

A Lei 10.931 de 2004 corrigiu as imperfeições da medida provisória que criou o Patrimônio de Afetação, porém até janeiro de 2013 não foi amplamente adotado pelas empresas, e as Instituições Financeiras admitiram as Sociedades de Propósito Específico – SPE como uma das formas de segregação de patrimônio, que é o objetivo principal do regime de afetação.

O atrativo tributário pretendido pela lei em 2004 também não estimulou a adoção pelo regime. O Regime Especial de Tributação – RET taxou em 7% os tributos federais que, a princípio, teve tratamento de adiantamento do tributo devido pelo Incorporador. Em março de 2009 foi reduzido para 6% e pagamento considerado como definitivo.

Somente pela MP 601 de 28 de dezembro de 2012, e posteriormente pela Lei 12.844 de 2013 a alíquota reduzida de 4% passou a ser interessante em termos tributário e ampliou a utilização do Patrimônio de Afetação.

As Instituições Financeiras tem interesse no regime de afetação porque, ao livrar o imóvel de uma eventual falência, ele melhora a qualidade da garantida dos financiamentos imobiliários.

COMISSÃO DE REPRESENTANTES

A Comissão de Representantes poderá ser constituída por iniciativa do Incorporador, do Construtor ou dos Adquirentes em Assembleia convocada para este fim.

Quando a venda for contratada a preço global (terreno e construção) e a construção for contratada por empreitada a atuação da Comissão de Representantes é muito restrita, somente podendo fiscalizar o acompanhamento da obra e os reajustes das parcelas. Neste caso a Comissão geralmente não é constituída.

A Comissão de Representantes será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral, composta de no mínimo 3 (três) membros, escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou no caso de alienação a preço certo perante o incorporador.

A Constituição da Comissão de Representantes será comprovada com a ATA DA ASSEMBLÉIA devidamente inscrita no registro de títulos e documentos.

Lei 4.591/64

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

• 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
• 2^o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)
• 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.

Poderes da Comissão de Representantes

Na construção de imóveis contratada por empreitada Comissão de Representantes, tem como função:

a)- Fiscalizar o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

b)- Fiscalizar o cálculo do reajuste na contratação por empreitada reajustável.

Na construção por administração ou venda a preço de custo a Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:

a)- Examinar os balancetes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação.

b)- Fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes.

c)- Contratar em nome do Condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudique outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor.

d)- Fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção.

e)- Exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

Respeitados os limites da lei o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento de vagas eventuais.

A Comissão de Representantes no Patrimônio de Afetação.

A Lei 10.931 de 2004 ampliou a atuação da Comissão de Representantes no Patrimônio de Afetação no caso de Falência do Incorporador ou Paralisação da Obra pelo Construtor.

Consolidado no art. 31-F a obrigatoriedade da constituição da Comissão de Representantes somente foi trazida pela Lei no. 10.931 de 2004 no caso de falência do incorporador, ou se houver paralisação da obra pela construtora quando a venda for efetuada a preço fechado na forma do art. 43.

A Comissão de Representantes poderá nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. O custo desse gerenciamento deverá ser da Comissão, não sendo utilizado nenhum recurso destinado à construção para essa atividade.

O representante somente poderá fiscalizar, não se responsabilizando pela qualidade da obra, pelo prazo, nem por outras obrigações do incorporador ou do construtor.

A pessoa designada pela Comissão responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo das informações a que tiver acesso, sejam comerciais, tributárias ou qualquer outra natureza.

Lei 4.591/64

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

• 1^o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
• 2^o O disposto no § 1^o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.
• 3^o Na hipótese de que tratam os §§ 1^o e 2^o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.
• 4^o O mandato a que se refere o § 3^o será válido mesmo depois de concluída a obra.
• 5^o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.

Nos termos da legislação a constituição de uma Comissão de Representantes é um direito do incorporador, construtor e adquirentes, não é uma obrigação. Podendo a Instituição Financeira, financiadora da obra, também convocar a Assembléia para eleição da Comissão de Representante, nos termos do parágrafo 1º do artigo 31F.

 

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza

 

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