ESTRUTURAÇÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E DE CONSTRUÇÃO CIVIL

O setor imobiliário e a construção civil necessitam de uma organização societária e contratual específica para cada produto, em função do local, da captação dos recursos, do tipo de obra, e especialmente da tributação de cada atividade e serviço envolvido. Esta organização tem como finalidade oferecer segurança jurídica e menor carga tributária possível.

Por se tratar de negócios onde o ciclo operacional é longo este mercado exige estruturas sólidas e consistentes com as legislações envolvidas.

A aquisição de um imóvel é muito diferente da aquisição de qualquer outro bem, em geral demanda mais recursos, mais tempo para produção e prazo para pagamento também mais longo. A construção não é instantânea, e o imóvel incorpora inúmeros componentes de outros fornecedores, gerando responsabilidades conjuntas.

A incorporação de um condomínio, nos termos da Lei 4.591 de 1964, exige muito tempo e muitos recursos financeiros. Em função deste ciclo operacional longo, este negócio exige planejamento, organização e registro do desenho do empreendimento, além de vender, administrar a construção e regularizar a propriedade.

O mercado de empreendimentos imobiliários é onde as empresas operam com maior nível de riscos devido às particularidades deste mercado. Os riscos estão associados às atividades de Incorporação e Construção, o que implica uma constante gestão de riscos.

A maioria dos riscos fiscais e tributários está diretamente relacionada com a construção, além dos riscos de outras demandas previstas no Código de Defesa do Consumidor, no Código Civil, Legislação Trabalhista e aquelas relativas ao meio ambiente e segurança do trabalho.

Nos negócios imobiliários, tanto na execução de loteamentos, como na Incorporação imobiliária, para a estruturação dos negócios podem ser utilizadas as sociedades, parcerias, uniões e contratações de pessoas físicas ou jurídicas. Cada forma de organização tem sua peculiaridade, sua legislação e a sua tributação.

A estrutura adequada para cada negócio tem como objetivo a segurança jurídica dos sócios, parceiros, investidores e financiadores dependendo do produto, quer seja a execução da construção ou captação de recursos necessários para viabilizar um empreendimento imobiliário com sócios investidores ou financiadores.

Por se tratar de negócio complexo a atividade imobiliária requer um minucioso planejamento tributário para evitar excessiva tributação que pode inviabilizar o negócio ou comprometer a lucratividade.

O Regulamento do Imposto de Renda, decreto 9580/18, trata no art. 224 da atividade imobiliária, que compreende: o loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.

Considera-se unidade imobiliária na Incorporação, o apartamento, a sala, conjunto comercial ou casa. No loteamento cada um dos lotes vendidos individualmente.

Enquanto na Incorporação Imobiliária a venda é de uma construção vinculada a uma fração ideal de terreno, no loteamento a venda é de solo, não de construção. Em ambos os casos vai existir a construção, onde concentra o maior custo e a maior complexidade do setor, e para a construção a necessidade de recursos financeiros.

Este trabalho visa apresentar as características de cada tipo de associação e seus reflexos na tributação demonstrando que a utilização conjunta das várias formas de associação, além de fornecer instrumentos de segurança jurídica também pode ser utilizada no planejamento tributário, ou seja, economia tributária legal.

Souza, Martelene Carvalhaes Pereira e. Patrimônio de Afetação, SPE, SCP e Consórcio. Estruturação de negócios em empreendimentos imobiliários e construção civil. 2ª. Edição MC Editora e Treinamento.

Este tema será amplamente discutido no 10º Seminário Nacional de Legislação e Tributação da Construção Civil a ser realizado em São Paulo nos dias 26 e 27 de outubro de 2023.

Martelene Carvalhaes

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