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A Incorporação Imobiliária
A Incorporação imobiliária é uma atividade empresarial, onde se vende imóveis que ainda não existem. A venda de imóveis “na planta” é o conceito mais comum de incorporação imobiliária.
A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 dispõe sobre as incorporações imobiliárias atribui responsabilidades ao incorporador e estabelece as garantias e obrigações dos compradores, e define no artigo 28, a saber.
Lei 4.591 de 1964
Art. 28 parágrafo único: Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo de terrenos que pretendem construir um condomínio vertical ou horizontal, habitacional ou comercial, para alienar as unidades autônomas deverão cumprir com todas as obrigações presentes no art. 32 da Lei 4.591/64.
1.a – O Incorporador
A figura do incorporador deve ser analisada dentro do negócio, sob todos os aspectos. De acordo com Caio Mário, o incorporador é um ente que nasceu por imposição das exigências do comércio social.
No conceito da lei, o Incorporador é toda pessoa física ou jurídica, que mesmo não realizando a construção, compromissa a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas a serem construídas ou em construção, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, e responsabilizando-se conforme o caso, pela entrega em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Na qualidade de mandatário o Incorporador pode ser o vendedor ou o construtor, mas não pode ser confundido com o contribuinte dos impostos devidos na incorporação. O contribuinte é sempre o proprietário, mesmo que este não seja o Incorporador.
Nos termos do art. 29 da Lei no. 4.591/64, havendo um projeto de construção aprovado e em vigor, ou pendente de aprovação pela municipalidade, mesmo ainda não registrada a incorporação, se houver alienação de frações ideais do terreno, responde o alienante como INCORPORADOR e a vinculação da fração ideal do terreno à construção é presumida.
1.b – A Incorporação Imobiliária no CDC – Código de Defesa do Consumidor
Os contratos imobiliários não ficaram afastados do âmbito de incidência do CDC. O
sistema de proteção dos adquirentes de unidades imobiliárias no regime das
incorporações sustenta-se nos mesmos princípios do sistema de proteção do consumidor,
e ambos encontram fundamento, basicamente, nos princípios constitucionais da isonomia,
do devido processo legal e da garantia da propriedade privada, observada sua função
social.
1.c – Construção em Condomínio (Venda a Preço de Custo)
O incorporador poderá vender a unidade imobiliária a preço global (terreno+ construção) ou a preço de custo. Nesta última o instrumento particular é de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno e contratação da construção pelo regime de empreitada ou por administração, sendo este último o mais praticado na venda a preço de custo.
O Incorporador vende o terreno e os adquirentes contratam a construção, portanto pagando o custo de construção, uma vez que pagam diretamente todos os custos de material e mão de obra. Uma forma de aquisição mais barata, já que no preço está excluído além dos riscos do incorporador o lucro na venda do imóvel pronto.
A Construção promovida pelos adquirentes das unidades imobiliárias ocorrerá quando o Incorporador aliena a fração ideal de terreno vinculada a uma unidade autônoma, e os adquirentes contratam a construção.
Este negócio pode ser revestido de uma Associação para uso exclusivamente na gestão do negócio.
1.d – Comissão de Representantes
A Comissão de Representantes poderá ser constituída por iniciativa do Incorporador, do Construtor ou dos Adquirentes em Assembleia convocada para este fim. Não se trata de uma obrigação, mas sim de um direito dos adquirentes, do construtor e do incorporador. Não é uma exigência no Patrimônio de Afetação, exceto na falência do Incorporador.
1.e – Aspectos tributários na incorporação
No decorrer do processo de incorporação deve se observar os custos tributários como ITBI e IPTU que podem impactar o negócio. No setor imobiliário a integralização de capital com imóvel não abrange a isenção de ITBI uma vez que o imóvel é o objeto do negócio e vai compor o ativo circulante das empresas do setor.
Algumas outras situações são relevantes na análise do custo tributário do negócio, além da opção pelo lucro real, presumido ou RET- Regime Especial de Tributação.
2. Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias a construir ou em construção.
O contrato de promessa de compra e venda é o documento pelo qual o vendedor compromete-se a transferir o domínio de certo bem ao comprador, no preço, prazo e demais condições ajustadas.
Algumas informações que devem constar no contrato já estavam disciplinadas na lei 4.591/64.
A Lei 13.786 de 27 de dezembro de 2018
A lei no. 13.786 de 27 de dezembro de 2018, cujo objetivo é regulamentar a rescisão de contrato de venda de imóveis, serve para determinar um marco legal para os contratos de alienação de imóveis na planta a partir de 2019.
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A nova lei modificou a Lei no 4.591/64 (Lei das incorporações) e a Lei no 6.766/76 (Lei do Loteamento), e não o Código de Defesa do Consumidor CDC. O CDC será aplicável concomitantemente à nova lei, de modo a limitar práticas abusivas para proteção da parte |
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mais vulnerável, que é o consumidor. Em prestígio ao direito de informação, os contratos de alienação de imóveis “na planta” deverão conter um quadro-resumo com as informações mínimas elencadas na lei. |
Lei 4591/64 – Incorporação
- Preço Total
- Entrada ou sinal
- Corretagem
- Forma de Pagamento
- Correção Monetária
- Desfazimento do Contrato
- Taxas de Juros e sistema deamortização
- Direito de Arrependimento
- Prazo para quitação após o habite-se
- Financiamento bancário comgarantia do terreno.
- Memorial de Incorporação
- Prazo e entrega da obra
Algumas informações que devem constar no contrato já estavam disciplinadas na lei 4.591/64.
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