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Legislação Tributária da Construção Civil em 2022

Como consequência das mudanças ocorridas no ano de 2021, o próximo ano será marcado por mudanças estruturais em relação aos negócios do setor imobiliário e a construção civil. Enquanto em 2020 os juros baixos estimularam a venda de imóveis, o ano de 2022 já começa com juros mais altos, inflação e um custo de construção mais alto, além da falta de alguns materiais no mercado.

Reforma Tributária

Se não bastassem as questões operacionais, também vamos iniciar o próximo ano com mudanças na legislação do imposto de renda, sem que tenha havido, de fato, uma reforma tributária. A PEC 110/2019 do Senado, e a PEC 45/2019 da Câmara  não foram ainda apreciadas, mas há um movimento para que isto ocorra em breve.

Reforma Tributária é importante para 72% dos brasileiros, mas somente 10% estão bem informados sobre o tema, 40% não sabem nada e 46% conhecem apenas um pouco. (Informação extraída do site da ABF).

O aumento da fiscalização, também implementada em 2021, já está surpreendendo os contribuintes, principalmente as construtoras no que tange à contratação da mão de obra. A Receita Federal concluindo o cruzamento de dados e todo o processo de fiscalização digital, implantou desde junho de 2021 um sistema novo denominado SERO, que vem como um serviço que a Receita Federal disponibiliza aos contribuintes para tirar CND de obra, o que ela denominou de “Aferição de Obras”.

O Projeto de Lei 2.337/21, a proposta do governo, aprovado pela Câmara em 02 de setembro de 2021, seguiu para o Senado com várias emendas ao projeto inicial, muitas delas atingem diretamente o setor imobiliário e a construção civil.

A tributação da distribuição de lucros ou dividendos que traz o projeto aprovado, tem mais exceções do que regra, continuando confundindo, dificultando o entendimento do Sistema Tributário Brasileiro, aumentando a sonegação e os riscos. Mas, a princípio os incorporadores que tributam pelo Regime Especial de Tributação (RET de 4%) estão isentos da tributação do lucro distribuído, e as empresas construtoras optantes pelo lucro presumido.

A redução da alíquota do imposto de renda de 15% para 8% está condicionada à aprovação de outras mudanças relativas a incentivos fiscais, e ficamos sem saber exatamente o que fazer no planejamento tributário neste momento.

Estruturação de negócios em empreendimentos imobiliários

A estruturação de negócios, desde a aquisição de terrenos, com estruturas jurídicas próprias no formato de compra e venda, permutas, sociedades, exigem neste momento uma sólida base jurídica para proteção de investidores, adquirentes, incorporadores e construtores. Qualquer estrutura jurídica exige conhecimento do setor, das legislações envolvidas e em especial a tributária.

Nos últimos anos, muito falamos do compliance. O compliance tem a função de monitorar e assegurar que todos os envolvidos com uma empresa estejam de acordo com as práticas de conduta da mesma. Essas práticas devem ser orientadas pelo Código de Conduta e pelas Políticas da Companhia, e não se limita ao combate à corrupção e lavagem de dinheiro, mas também o compliance técnico, jurídico, contábil e o tributário.

O processo inicia com a aquisição de terrenos, e a permuta com imóveis a construir sempre foi uma opção para pequenas e médias empresas, com vantagens para ambas as partes, mas se trata de um contrato específico e com regras bem claras de tributação, uma vez a permuta não é tributada pelo Imposto de Renda e demais tributos federais, mas desde que siga a risca os procedimentos impostos pela receita federal. Porém, na aquisição de imóveis temos outros tributos envolvidos para se fazer um bom planejamento tributário, como é o caso do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Os investidores podem participar do negócio como sócios. A Sociedade de Propósito Específico (SPE) como instrumento de segregação patrimonial, se tornou obsoleta a partir da Lei 10.931/04, que instituiu o Patrimônio de Afetação, que oferece segurança jurídica, segrega patrimônio e tem benefício tributário. Assim a Sociedade em Conta de Participação (SCP) passa a ser a forma mais adequada. A SCP é  uma sociedade e desde 2015 a Receita Federal exige o CNPJ desta sociedade, fiscalizando de forma eficiente, quando utilizada para outras finalidades.

A Lei 4591/64  dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, regulamenta a “Venda a Preço de Custo” ou construção em condomínio. Negócio jurídico bem diferente de sociedade, logo não é uma SCP.

O contrato de promessa de compra e venda de imóveis na planta, deve estar adequado à lei 13.786/18, lei dos distratos, para garantia os direitos do consumidor e do incorporador, evitando assim o distrato como ocorreu no passado.

A Lei 6766/79 dispõe sobre o loteamento, por se tratar de negócio com ciclo operacional muito longo, exige segurança jurídica, planejamento e muito controle. As obras de urbanização devem ser regularizadas, nos termos da Lei 8.212/91 e ser registrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e consequentemente requerer a Certidão Negativa de Débito (CND) . A Lei 13.786/18 também alterou a lei 6.766/79 introduzindo mudanças no contrato particular de promessa de compra e venda, para proteção dos consumidores e dos loteadores.

Contratos de Construção

A contratação da construção de acordo com o Código Civil Brasileiro na forma de empreitada, nos termos dos artigos 610 ao 626, exige gestão e proteção de três aspectos, garantias de vícios construtivos, tributação e trabalhista.

Tais contratos tem como consequência a contratação da mão de obra, vai culminar na regularização da obra para a emissão de CND, que hoje com a utilização do SERO, deixa vulnerável as construtoras e com muitos riscos, em especial a contratação de MEI, a “pejotização” e o pagamento de remunerações por produção.

A terceirização da atividade fim, que é o caso da construção civil, foi regularizada desde 2017 pela lei 13.429. Até então não havia regulamentação trabalhista em lei acerca da terceirização. A disciplina jurídica era então embasada pela súmula 331 do TST. Ocorre que, no dia 31/3/17, foi promulgada a lei 13.429/17 , que alterou e acrescentou diversos dispositivos à lei 6.019/74 (do trabalho temporário)  para tratar sobre a terceirização. Foi a primeira lei a regulamentar tal assunto.

Contratação da mão de obra

Por fim, a lei 13.467/17 – reforma trabalhista, promulgada em 13/7/17, alterou a regulamentação da terceirização de serviços, com o objetivo de sanar as omissões da lei 13.429/17 e criar algumas salvaguardas aos trabalhadores

A partir de 1 de outubro de 2021, todas as empresas estão obrigadas ao eSocial, onde são informados a remuneração dos trabalhadores contratados para serviços pessoais (CLT ou autônomo). e ao EFDReinf onde são informadas as contratações para execução de obras por empresas, empreitadas e subempreitadas. Estas informações vão alimentar automaticamente o sistema da receita federal, denominado de SERO.

Regularização de obras

Ao final da construção dois tributos serão objeto de fiscalização para garantir a regularização da obra, o ISS, devido sobre as notas fiscais de serviços, e o INSS (contribuição previdenciária)  devido sobre as folhas de pagamento.  São os tributos que mais exigem especialização na construção civil, e uma gestão com ações imediatas . O ISS calculado pela denominada “pauta fiscal” já tem sido objeto de sucesso em inúmeras decisões judiciais. A base de calculo do ISS quando o empreiteiro fornece material, já tem sido objeto de conclusão no judiciário.

Com a disponibilização do SERO- Serviço de aferição de obras da receita federal, a CND de obra pode ser emitida com muita facilidade, mas com o domínio da legislação, Lei 8.212/91 e demais normas infra legais, assim evitar problemas no futuro, uma vez que corrigir informações equivocadas, nem sempre é possível no sistema.

Planejamento tributário

O Planejamento tributário é elisão fiscal e não evasão fiscal. Elisão e evasão fiscal são formas de evitar o pagamento de tributos, porém o que os diferencia é a licitude, já que um é permitido e o outro não.

A evasão fiscal é sonegação, pois usa de meios ilícitos para evitar o pagamento de tributos, já elisão fiscal é redução de tributos de forma legal.

O planejamento tributário considerando a reforma tributária aprovada e em andamento, é a base da estruturação dos negócios em 2022, considerando as possibilidades de isenção da distribuição de lucros em relação ao imposto de renda. A fiscalização da receita federal em relação à contratação da mão de obra e da terceirização deve mudar a cultura dentro deste setor, para uma gestão eficiente e o Compliance Tributário.

Contabilidade e Tributação da Construção Civil

O setor de construção civil é composto por atividades distintas, ou seja, o setor imobiliário e o setor de construção, o primeiro vende imóveis e o segundo vende serviços.

A partir de 2018 entrou em vigor a nova norma contábil que afeta todas as empresas, mas em especial o setor imobiliário em relação à apropriação da receita. Devido ao grande número de legislações tributárias além das societárias, o ambiente contábil brasileiro pode ser considerado complexo, e em especial neste setor.

As alterações se iniciaram há mais de 10 anos com a lei 11.638/2007 alterada posteriormente pela lei 11.941/2009 que modificou de forma profunda a contabilidade brasileira, permitindo o processo de convergência e adoção das normas internacionais de contabilidade. International Financial Reporting Standards IFRS).

Para utilizar a contabilidade como a linguagem universal dos negócios, os organismos internacionais se comprometeram com a formulação de normas internacionais e que fossem aceitas mundialmente. Assim O International Accounting Standards Committee – IASC nasceu no ano de 1973 com a ajuda de contadores de vários países, como: Alemanha, Austrália, Canadá, Estados Unidos da América, França, Irlanda, Japão, México, Países baixos e Reino Unido.

As empresas devem preparar suas demonstrações contábeis tendo como objetivo atender às necessidades específicas de informação de cada um dos seus usuários.

Balanços da Construção Civil para Captação de Recursos

Balanços para Instituições Financeiras

Balanços para Licitação Pública

Balanços para distribuir lucros

Balanços para atender a Receita Federal e o SERO.

São os temas que serão debatidos no nosso 7º Seminário Nacional de Legislação e Tributação da Construção Civil nos dias 28 e 29 de outubro de 2021, presencial e on line.

 

São Paulo, 04 de outubro de 2021

 

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza

Advogada tributarista e Contadora

 

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