Lei dos Distratos Necessidade de Revisão dos Contratos de Venda de Imóveis “na planta”.

A tarefa atualmente é examinar algumas questões específicas do contrato de compra e venda de imóveis “na planta”, utilizando as normas constantes do Código Civil Brasileiro e a Lei da Incorporação Imobiliária no. 4.591 de 1964 com os princípios que regem o Patrimônio de Afetação.

Algumas cláusulas deverão ser analisadas à vista do Direito Civil, mas também devemos adentrar na esfera consumerista, dado as questões atualmente discutidas sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A lei no. 13.786 de 27 de dezembro de 2018, cujo objetivo é regulamentar o desfazimento de contrato de venda de imóveis, serve para determinar um marco legal para os contratos de alienação de imóveis na planta a partir de 2019.

As alterações que a nova lei trouxe na lei de incorporação e na lei de loteamento, certamente trarão impactos relevantes no futuro na relação incorporador e consumidor.

A obrigatoriedade do quadro resumo, na venda de imóveis na planta, não é simples, neste quadro deve constar informações específicas e determinadas sob pena de nulidade do contrato. Questões como “direito de arrependimento” não pode ser confundido com a rescisão ou resilição unilateral.

A Nova lei ainda deixa algumas questões não claras, quando utiliza termos, por exemplo, “escritura”, que é a formalidade da promessa de compra e venda, o termo “distrato” que significa o ato ou efeito de distratar de rescindir e não o termo “resilição unilateral” termo jurídico para o desfazimento do contrato. A lei utiliza o termo “contrato de incorporação imobiliária” ao invés de referir á Promessa de Compra e Venda de Imóveis, enquanto regra o contrato preliminar de venda de imóvel na planta.

A lei 4.591 de 1964, lei da Incorporação Imobiliária é um negócio jurídico complexo que engloba uma série de outros negócios jurídicos. O registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis é um dos atos jurídicos regulamentados pela lei.

A figura do incorporador dentro da lei é ampla em relação às responsabilidades e obrigações, porém seus direitos também precisam ser bem delineados, para que um negócio que envolva tantos valores morais e financeiros possa se revestir de instrumentos com segurança jurídica para o vendedor e para o comprador.

A responsabilidade do incorporador é levar a termo a incorporação e responsabilizando, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Deste negócio, algumas medidas devem ser tomadas considerando a relação entre o incorporador e os consumidores nas hipóteses de atraso, cobranças de acessórios contratuais, percentuais de restituição nas hipóteses de distrato, índices de reajustes, prazo de entrega de obra, financiamentos bancários etc., visando trazer equilíbrio ao setor econômico de tal segmento e garantir os direitos dos consumidores.

Nos últimos anos as incorporadoras sofreram inúmeras condenações judiciais, e consequentemente, muitos prejuízos financeiros em decorrência das decisões judiciais, visando a proteção dos consumidores. A ausência de legislação expressa para regrar, em especial, a possibilidade de rescisão de contrato e a devolução de valores pagos, o tema ficou na esfera judicial.

Dentro deste contexto surge o contrato de Promessa de Compra e Venda entre a incorporadora e os adquirentes, sendo exatamente desta relação contratual que aparecem os constantes problemas judiciais, resultando em insegurança que prejudica inclusive a harmonia familiar, frustra sonhos e gera despesas e incertezas aos promitentes compradores, e prejuízos ao setor imobiliário.

O setor imobiliário possui características próprias e um ciclo operacional longo, que exige muito planejamento e controle. A insegurança jurídica em relação à venda do imóvel na planta prejudica os consumidores e o setor.  Nos últimos anos o setor imobiliário tem tido muitas dificuldades de gestão de riscos inerentes ao negócio e à construção.

Um instrumento particular de Promessa de Compra e Venda que possa oferecer garantias e segurança jurídica às partes vem favorecer o setor e proteger o consumidor.

A nova lei modificou a Lei nº 4.591/64 (Lei das incorporações) e a Lei nº 6.766/76 (Lei do Loteamento), e não o Código de Defesa do Consumidor CDC. O CDC será aplicável concomitantemente à nova lei, de modo a limitar práticas abusivas para proteção da parte mais vulnerável, que é o consumidor.

Considerando as alterações, a nova lei se aplica somente a um tipo de venda de imóveis, a venda “na planta”, não abrangendo a venda de imóveis concluídos e em especial na relação de consumo.

Como vão ficar os casos em que o comprador do imóvel “na planta” não é o consumidor, como é o caso de aquisição por pessoas jurídicas e fundos de investimentos imobiliários? São casos que, a princípio, são alcançados pela nova lei.

A nova lei nasceu em um contexto em que a jurisprudência já tinha consolidado alguns entendimentos. A maioria desses entendimentos se baseia na proteção do consumidor, o que não fui suprimido pelo texto da lei.

Quadro Resumo

Algumas informações obrigatórias como os percentuais em relação ao preço total, sinal e condição de pagamento.

Quando se trata de obra financiada, estes valores são considerados como uma “poupança inicial” com parcelamento. Este contrato tem resultado no setor um número muito grande de inadimplência que resulta em dificuldade na decisão de entrega das chaves, acordos que não são cumpridos e cobrança frustrada.

Considerando que o contrato de corretagem, de acordo com o código civil brasileiro, tanto pode ser contratado pelo comprador como pelo vendedor, deve constar de forma clara no quadro resumo. Porém, na prática os corretores são contratados pelo vendedor. O costume de pagamento direto para os corretores na venda de imóveis resultou em muitas ações na justiça e devolução em dobro.

A questão é o que deve constar no contrato, pois somente o fato de deixar expresso no contrato que o comprador deverá pagar diretamente ao corretor não altera a natureza jurídica do contrato, onde de fato quem contratou o corretor foi o vendedor.

As consequências do desfazimento do contrato é o desafio, considerando a natureza jurídica de cada negócio. O consumidor pode desfazer o contrato unilateralmente (resilição unilateral) e pleitear os valores pagos, mas em que condições?

Quando se aplica a cláusula penal ou multa moratória?

Inadimplemento do devedor, como proceder no caso de inadimplemento relativo ou absoluto?

Quando a inadimplência é absoluta o devedor deverá indenizar os prejuízos que causar ao credor, essa indenização pode ser prefixada por meio de uma cláusula penal compensatória (ou multa compensatória).

O objetivo das cláusulas penais é assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato. Estas multas são estabelecidas no Código Civil. O valor da multa imposta não pode exceder o da obrigação principal.

A cláusula penal pode ser compensatória, no caso da multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas no contrato ou na hipótese de mora, ou seja, de atraso. Esta cláusula deve ser elaborada no contrato e o valor da indenização pré-fixada.

Dois importantes temas foram analisados pelo STJ no inicio do mês de maio. Com a decisão muitos processos que estavam suspensos voltarão a ter tramitação. Pela decisão do STJ não é possível a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, mas em relação a inversão da cláusula penal moratória, ou seja, a mesma multa imposta pelas incorporadoras ao consumidor será aplicada também contra ela, o entendimento está neste sentido.

O consumidor prejudicado pelo atraso de obra não pode mais requerer o lucro cessante e a multa, deve optar por um ou outro.

 

Martelene Carvalhaes

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