PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. SEGURANÇA JURÍDICA E TRIBUTAÇÃO ESPECIAL

A afetação é o meio pelo qual o terreno e as construções objeto da incorporação imobiliária passam a vincular-se a um fim determinado, de modo que separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do Incorporador.

 

O regime da afetação é uma opção do incorporador.

Será submetida ao regime da afetação a Incorporação Imobiliária, constituindo o patrimônio: o terreno, as construções, e demais bens e direitos vinculados a esta incorporação, cuja finalidade desse Patrimônio é a consecução da respectiva incorporação.

O objetivo do regime é manter apartados os bens e direitos, objeto da incorporação afetada, das demais incorporações e do patrimônio do incorporador.

O patrimônio afetado a um fim determinado que é a consecução da incorporação e a entrega das unidades prontas aos seus respectivos adquirentes, não se comunica também com outros patrimônios de afetação, portanto somente responde pelas obrigações e dívidas contraídas à respectiva incorporação, protegendo o negócio contra eventuais dívidas e obrigações em outros negócios.

Com a lei, todas as dívidas, de naturezas tributárias, trabalhistas e junto a instituições financeiras ficam restritas ao empreendimento em construção, sem qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidos pela Incorporadora.

REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO –RET

A Lei 10.931 de 2004 trata nos seus artigos 1º a 11º do RET – Regime Especial de tributação, que é opcional e esta opção deverá ser feita pela entrega à Receita Federal do “Termo de Opção” após a averbação no Registro de Imóveis do Patrimônio de Afetação.

O Regime Especial de Tributação tem caráter opcional, porém irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A partir do mês da opção a empresa fica obrigada ao recolhimento dos tributos de forma unificada calculado pela alíquota diferenciada.

Vejamos o texto da Lei 10.931/04

Art. 4º

• 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção. 

Sendo assim, a obrigatoriedade exigida na lei independe de qualquer deferimento por parte da Receita Federal, devendo o contribuinte já efetuar os recolhimentos dos tributos de forma unificada, calculados de acordo com a Lei, sob pena de ficar com débito tributário.

IN SRF no. 1.435 de 30.12.2013   (revoga a IN 934/2009)

A opção pelo RET deverá ser exercida pelo Incorporador após o Registro do Patrimônio de Afetação e será efetivada nos termos do artigo 3º.

Art. 3º A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, de que trata o art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos:

I – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 196.

O primeiro requisito é o registro da opção pelo patrimônio de afetação, uma vez que o benefício tributário não atinge toda ou qualquer incorporação imobiliária, mas somente aquela que optar pelo regime da afetação, providenciando a averbação na matrícula do terreno no registro de imóveis

II – inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação:

De acordo com a Instrução Normativa da Receita Federal no. 2119 de 06 de dezembro de 2022, é obrigatória inscrição no CNPJ da Incorporação Imobiliária afetada na condição de filial, porém o patrimônio de afetação não é uma filial, podendo inclusive ter mais de um patrimônio de afetação para uma única incorporação.

De acordo com o Anexo I da referida instrução normativa, inciso XIV são obrigadas a inscrição do CNPJ “as incorporações imobiliárias objeto de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET), de que trata o art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, na condição de estabelecimento filial da incorporadora”.

Considerando que a função do CNPJ do Patrimônio de Afetação é para identificação dos tributos devidos pela incorporação imobiliária específica, e que podemos ter mais de um Patrimônio de Afetação para uma única incorporação imobiliária com CNPJ distintos, a utilização deste CNPJ tem finalidade exclusiva de recolhimento dos tributos nos termos do parágrafo único do artigo 5º da referida instrução normativa.

III – prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE)

A Receita Federal colocou à disposição dos contribuintes a opção pelo Domicílio Tributário Eletrônico (DTE). A adesão ao DTE permite que sua Caixa Postal no e-CAC também seja considerada seu Domicílio Tributário perante a Administração Tributária Federal.

Ao aderir ao DTE, o contribuinte terá várias facilidades, como: cadastrar até três números de celulares e três endereços de e-mail para recebimento do aviso de mensagem na caixa postal; redução no tempo de trâmite dos processos administrativos digitais; garantia quanto ao sigilo fiscal e total segurança contra o extravio de informações; e acesso, na íntegra, a todos os processos digitais existentes em seu nome, em tramitação na Receita Federal do Brasil, na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais.

Para adotar o DTE, o contribuinte precisa ter a certificação digital e fazer a opção no Portal e-CAC -> Serviços em Destaque -> Opção pelo Domicílio Tributário Eletrônico.

Cabe ressaltar que o DTE é de responsabilidade do estabelecimento matriz.

IV – regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN): e

A partir da averbação da opção pelo patrimônio de afetação no registro de imóveis, a incorporação imobiliária está segregada, e somente responde por dívidas relacionadas a ela própria, nos termos da Lei 10.931 de 2004.

Assim reza o artigo 3º da Lei; “O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação”.

Logo, as dívidas que porventura tenha o proprietário do imóvel, na qualidade de matriz, não devem ser impeditivas da opção pelo Regime Especial de Tributação (RET).

Porém, é de responsabilidade da autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento a consulta nos sistemas da receita federal da existência das certidões negativas de tributos federais e dívida ativa do estabelecimento matriz, sem a necessidade de juntada no processo de qualquer uma das certidões, de acordo com o parágrafo 1º do artigo 3º da Instrução normativa da receita federal no. 1.435 de 2013.

V – regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);

Considerando que o CNPJ do Patrimônio de Afetação tem como única finalidade o recolhimento dos tributos do RET, não há que se falar em certidão negativa do FGTS deste CNPJ, e sim da Matriz, que é o único estabelecimento que pode contratar funcionários, e a partir daí efetuar o recolhimento do FGTS.

Porém, cabe a autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento consultar no sistema da Caixa Econômica Federal a regularidade perante o FGTS, nos termos do parágrafo 2º do artigo 3º da instrução normativa da receita federal no. 1.435 de 2013.

VI – apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet.

A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada ao dossiê digital de atendimento do formulário constante no Anexo único da Instrução Normativa e o termo de constituição do Patrimônio de Afetação.

A formação do dossiê digital de atendimento será solicitada pelo interessado ou procurador em qualquer unidade da Receita Federal, mediante apresentação do formulário “Solicitação de Dossiê de Atendimento” que está disponível na internet. Esta solicitação deverá ser entregue em meio digital.

A partir do mês da opção a empresa fica obrigada ao recolhimento na forma determinada pela Instrução Normativa.

Este tema é objeto de amplo debate no treinamento de 09 de maio de 2023 “Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação e Loteamentos!”. 

 Proibida a reprodução do todo ou parte na forma do art. 29 da Lei 9.610 de 19.02.1998.

 

Martelene Carvalhaes

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

 

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