Venda a Preço de Custo, SCP e Holding no Setor Imobiliário

Nos últimos anos, a SCP Sociedade em Conta Participação, no setor imobiliário e na construção civil, foi utilizada de forma distorcida, principalmente quando a natureza jurídica do negócio era, na verdade, a venda a preço de custo nos termos da Lei 4.591 de 1964.

Lembrando que a lei de incorporação, traz em seu contexto a construção em condomínio, ou a venda a preço de custo.

O procedimento para utilização de SCP não pode ser confundido com a venda a preço de custo. No primeiro caso é uma venda de imóveis e no segundo caso é a constituição de uma sociedade.

A utilização no mercado de holding, também ficou um pouco distorcida no setor da construção civil, uma vez que a holding tem como principal objetivo a diversificação de investimentos. Para garantir um melhor resultado os investimentos são feitos em vários setores da economia.

A Construção em Condomínio (venda a preço de custo)

Venda a preço de custo, ou a construção em condomínio é a atividade exercida pelo incorporador, quanto este vende a fração ideal de terreno e os adquirentes contratam a construção. Esta contratação da construtora pode ser por empreitada (fecha o preço) ou pelo regime de administração (a construtora recebe um percentual do gasto).

A Construção promovida pelos adquirentes das unidades imobiliárias ocorrerá quando o Incorporador aliena a fração ideal de terreno vinculada a uma unidade autônoma, e os adquirentes contratam a construção. Neste caso é constituído o “Condomínio de Construção”.

A venda de unidades imobiliárias a Preço de Custo, prevista no Artigo 58 da lei 4591/64 tem como característica principal a participação dos adquirentes na gestão da construção do empreendimento, elegendo uma Comissão de Representantes para representá-los perante a construtora e perante o incorporador conforme o caso.

Lei 4591/64 – Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato

A organização de grupos de investidores ou mesmo para o consumidor final, viabiliza a incorporação imobiliária, favorecendo tanto o incorporador, como o construtor e principalmente o comprador que consegue adquirir um imóvel pelo preço de custo e não pelo preço de venda.

A construtora contratada pelo regime de administração, vai administrar os custos da obra e a arrecadação, pode neste tipo de contrato ter uma cláusula PMG – Preço Máximo Garantido, mas não incorre em riscos de aumento de preços ou mesmo nas alterações em projetos.

Para a gestão dos custos e administração do caixa, é comum constituir uma Associação de Adquirentes, uma vez que o condomínio de construção é uma pessoa física e ainda não se pode fazer a inscrição no CNPJ do Condomínio. O revestimento jurídico pode ocorrer pelas associações.

Condomínio de construção não é um condomínio edilício. No primeiro caso prevalece a relação dos adquirentes com a figura do incorporador, enquanto que “edilício”, se refere a condomínio edificado.

SCP – Sociedade em Conta de Participação

Outro tipo de associação, também amplamente utilizado pelo setor imobiliário é a Sociedade em conta de participação – SCP, esta forma de associação não tem como objetivo segregar patrimônio, uma vez que se trata de sociedade despersonalizada.

A SCP é uma sociedade formada pela união de duas ou mais pessoas, sendo, ao menos uma delas pessoa jurídica. Este tipo de sociedade é definido como um contrato para uso interno entre os sócios, existindo somente entre eles e não aparecendo perante terceiros. Possui dois tipos de sócios: sócio ostensivo, que é aquele que realiza os negócios da sociedade, e o sócio oculto ou sócio participante, que permanece desconhecido e só participa do resultado.

Na SCP não é possível entrar como sócio e sair com imóvel, pois esta operação é a compra e venda, não é uma sociedade.

Previsão Legal

O dispositivo legal que instituiu a sociedade em conta de participação é o Código Civil, arts. 991 a 996 (Código Comercial, arts. 325 a 328 – Revogado pela Lei nº 10.406, de 10/01/2002 – Novo Código Civil).

Dispositivo Legal: Art. 991 do CC – Código Civil.

Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.

Na Sociedade em Conta de Participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Holding

Nos últimos anos a utilização de holding tem sido bastante praticado no setor imobiliário, nem sempre utilizado de forma que resulte em benefícios e que atenda aos objetivos de uma holding.

Em 2005 o setor da construção civil, que estava praticamente parado desde início dos anos 90, passou a ter um atrativo muito grande para investidores, principalmente em 2007 quando o mercado teve um grande crescimento o que foi denominado “boom imobiliário”.

Nesta época algumas instituições financeiras passaram a ter um interesse maior no mercado imobiliário, e a utilização das SPE, onde cada obra se tornou uma empresa, surgiu então a prática de holding, que sempre teve uma forte utilização no mercado financeiro.

Uma holding financeira é uma empresa que detém o controle de outras empresas, geralmente em setores diferentes, através da aquisição de ações ou participações. As empresas que fazem parte de uma holding podem ser bancos, corretoras de valores, seguradoras, entre outras.

Uma holding pode ser aplicada em um negócio de várias maneiras. Uma delas é através da criação de uma holding para controlar as empresas do próprio negócio. Isso pode ser útil para centralizar a gestão e a tomada de decisões, além de facilitar a captação de recursos financeiros e a proteção do patrimônio.

A holding é uma das formas de diversificar os investimentos e aumentar a capacidade de gerar lucros, investindo em vários setores da economia.

Abrir um negócio como holding, pode trazer vantagens, otimizar processos, buscar investimentos promissores para expandir os negócios, mantendo empresas com várias atividades, uma vez que, em regra, a holding tem com objeto social investir em outras empresas.

Estes temas são objeto de mais um treinamento, que ocorrerá no dia 23 de novembro de 2023.

 Proibida a reprodução do todo ou parte na forma do art. 29 da Lei 9.610 de 19.02.1998.

Martelene Carvalhaes

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

 

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