Vender Imóveis na Planta e o Registro da Incorporação Imobiliária

Os imóveis que compõe uma incorporação somente podem ser lançados e vendidos com a indicação expressa do incorporador e nos termos do art. 31 da lei 4.591 de 1964. O seu nome deve permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

Lembrando que o incorporador é indicado no memorial de incorporação, ou por equiparação quando ainda não houver o memorial registrado, mas que efetue a venda antes da conclusão da obra ou aliena qualquer fração ideal de terreno. Assim, a lei abre a possibilidade da alienação de fração ideal de terreno e de unidades imobiliárias mesmo não havendo ainda o registro de incorporação, desde que não haja oferta pública.

Lei no. 4.591 de 1964   

Art. 31 § 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção. (grifo nosso)

Contravenção penal contra a economia popular

O não cumprimento desta obrigação é contravenção penal nos termos do art. 66 da Lei 4.591/64. Nos termos da lei a contravenção penal contra a economia popular vincula à oferta pública, não exatamente à venda sem lançamento ao público.

PENA – Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Contravenção penal consiste numa infração penal de baixa gravidade, considerada um “delito menor”. As contravenções são menos graves que os crimes, podendo estas variar de acordo com a legislação e contexto de determinada sociedade as quais se aplicam.

A pena para a contravenção penal varia entre a prisão simples e/ou o pagamento de multa. No entanto, para que o delito seja tido como contravenção, este não deve apresentar, sob a ótica do Direito Penal, uma ameaça relevante.

Contudo, este registro não acarretará apenas a infração de natureza criminal. A venda sem o devido registro ocasionará em ações judiciais de natureza cível, como se verifica na jurisprudência abaixo em decisão recente:

A jurisprudência dos tribunais é pacífica acerca da problemática, acarretando ainda em consequências cíveis acerca dos contratos já assinados, observe:

TJ-CE – Apelação APL 00010896720108060001 CE 0001089-67.2010.8.06.0001 (TJ-CE)

Data de publicação: 09/03/2017

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS RELATIVAS AO CONTRATO PRINCIPAL E AO DE PERSONALIZAÇÃO DO IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . CONFIGURADA CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. QUEBRA DE CONFIANÇA ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. VENDA DE UNIDADES SEM O PRÉVIO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. DESOBEDIÊNCIA AO ART. 32 DA LEI 4.591 /64. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DE MULTA MORATÓRIA. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE TOTALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 453 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA

Venda de imóvel pronto não tem registro de incorporação

TJ-SP – Apelação Com Revisão CR 5489404000 SP (TJ-SP)

Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Incorporação imobiliária – Descumprimento das exigências da Lei nº 4 591/94 – Venda das unidades sem o prévio registro da incorporação – Imóvel construído – Após a conclusão da obra, não é preciso proceder ao registro da incorporação imobiliária – Irregularidades apontadas pelos autores não dão ensejo à anulação do contrato – Eventual descumprimento do contrato deverá ser buscado na via adequada.

Crime contra a economia popular

É crime contra a economia popular afirmação falsa nos contratos e publicidade de venda relativa à incorporação e à construção do condomínio, nos termos do art. 65 da lei 4.591/64.

PENA: Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o salário mínimo legal vigente no país

Incorre na pena, não só o incorporador, mas também o corretor, o construtor e diretores e gerentes de empresas de incorporação em relação à afirmação falsa.

É crime contra a economia popular também usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

O INCORPORADOR somente poderá negociar sobre unidades autônomas, após ter arquivado no cartório competente do registro de imóveis o respectivo Memorial de Incorporação, na forma do art. 32 da Lei 4.591 de 1964, e cumpridas as demais exigências para o referido arquivamento.

A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao INCORPORADOR, que somente poderá ser:

1. a) – O proprietário do terreno; o promitente comprador; o cessionário deste ou promitente cessionário, com título de propriedade de terreno, ou promessa irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta.

b)- O Construtor, na qualidade de incorporador deverá ser investido, pelo proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa da Lei 4.591/64 e se transcreva o disposto no parágrafo 4º do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

1. c) – O Corretor, a quem cabe todas as exigências impostas ao construtor quanto ao terreno.

A Incorporação imobiliária pode ser submetida ao Patrimônio de Afetação e optar pelo Regime Especial de Tributação (RET) de 4% sobre a receita bruta. A melhor opção tributaria para este setor, que beneficia a proprietário do imóvel.

Martelene Carvalhaes

 

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