Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis – Os Desafios Práticos

NF-e ABI (Modelo 77)

De acordo com o Ato Técnico CGIBS/RFB no. 01 publicado em 31 de julho de 2026, as notas fiscais não serão rejeitadas a partir de 03 de agosto de 2026, na ausência dos campos relativos ao IBS e CBS.

Mas, lembramos que estamos em fase de transição e de aprendizado do novo modelo, que o uso dos campos é importante nesta fase tanto para o aprendizado como para os testes.

Os campos mencionados nas Notas Técnicas têm, apenas, caráter preparatório e visam permitir que os sistemas das administrações tributárias, emissores de documentos fiscais e demais atores envolvidos possam planejar, desenvolver e testar, com a devida antecedência, as adaptações necessárias, não tendo caráter regulatório.

A Receita federal publicou em 30 de julho de 2026 o cronograma de implantação dos documentos fiscais eletrônicos necessários à implantação da reforma tributária.

Entre eles está a NF-e ABI de grande interesse do mercado imobiliário, que tem como objetivo a apuração e informação dos novos tributos, e o controle da não cumulatividade.

O leiaute será publicado em 01 de setembro de 2026 e a obrigatoriedade a partir de 01 de dezembro de 2026.

O que é a NF-e ABI?

É o novo documento digital criado para registrar a venda e a transferência de imóveis, atendendo as regras da Reforma Tributária.

Será utilizada para documentar transações como:

1.Compra e Venda de bens imóveis

2.Permuta de Bens Imóveis

3.Dação em Pagamento

4.Arrematações

5.Cessão de Direitos

Quem deve emitir a NF-e ABI?

As pessoas que exercem a atividade imobiliária, contribuintes do CBS e do IBS. Assim entendido, a Incorporação Imobiliária (venda na planta), o Loteamento (venda de lotes nos termos da lei 6766/79), a construção para venda, a compra e venda de bens imóveis, e demais operações consideradas com bens imóveis na lei complementar 214/224.

Quando emitir a NF-e ABI com a Tributação pelo Regime de Caixa?

Este é o nosso ponto crítico e que requer cuidado. A emissão do documento fiscal tem como objetivo o cálculo dos tributos CBS e IBS, e pela apuração assistida, em face da não cumulatividade, deduzir os créditos gerados em toda rede de custos e despesas.

 Este setor tributa pelo regime de caixa, ou seja, quando recebe do cliente. Portanto, neste momento que pode ser utilizado a sistemática do split payment. A base de cálculo do tributo, como é hoje o imposto de renda, é o valor recebido. O valor da venda do imóvel, por exemplo, acrescido dos índices de correção pactuados no contrato.

Assim, podemos concluir que a NF-e ABI seria emitida a cada cobrança? Como uma substituição do “boleto bancário”?

Como o contrato de compra e venda de imóveis na planta, não tem nenhum registro contábil, nos termos da NBC TG 47, já que se registra os efeitos dos contratos. A emissão do documento fiscal para o controle do débito também não tem relação com o valor do contrato de compra e venda.

Considerando que, neste setor também será deduzido da base de cálculo dos tributos (CBS e IBS), o valor do redutor de ajuste e o redutor social. Estas informações deverão constar nos campos da NF-e ABI? Ou serão administrados e informados em outras obrigações acessórias em desenvolvimento pela Receita Federal e o Comitê Gestor?

São perguntas de temas que precisam de estudo, aperfeiçoamento, e uma legislação clara para o setor que já possui uma complexidade de gestão, principalmente na tributária.

No nosso entendimento a NF-e ABI será emitida a cada cobrança, e não a cada venda, quando se tratar de venda a prazo das operações realizadas com bens imóveis.

A receita federal publicou em 03 de dezembro de 2025 a Instrução Normativa no. 2294 Altera a Instrução Normativa RFB nº 2.198, de 17 de junho de 2024, que dispõe sobre a apresentação da Declaração de Incentivos, Renúncias, Benefícios e Imunidades de Natureza Tributária – Dirbi e substitui seu Anexo Único.

São questões que serão debatidas na prática no nosso 12º Seminário de Legislação e Tributação do Setor Imobiliário e Construção civil.

Maiores informações e agendamento pelo Whatsapp (11) 94506-8888 

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza
OAB SP 300.687
CRC 1SP 114.185

MC sociedade de advogados
MLF Consultoria Tributária Ltda
Especializada na Construção Civil

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

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