Blog

ITBI – Base de cálculo – Decisão do STJ

O ITBI-Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, de competência municipal, foi objeto de algumas ações judiciais nos últimos meses.  Em 2021 o Supremo Tribunal Federal por unanimidade manteve a decisão que considerou ilegal a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI antes do registro do Cartório resolvendo a questão da tributação nos contratos de cessão de direitos.

Em fevereiro de 2022 importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária, afasta o valor venal adotado para cálculo do IPTU, e principalmente os valores de referência fixados pelas prefeituras.

No julgamento, o voto do relator ministro Gurgel de Faria, o valor da transação imobiliária só pode ser afastado por meio de processo administrativo. Isto poderá ocorrer no caso da base de cálculo usada não corresponder ao efetivo valor de mercado, descartando a possibilidade de cobrança de ofício de qualquer diferença.

O caso foi tratado no REsp 1937821/SP e ao final foram aprovadas as seguintes disposições:

“a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”;

“o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e

“o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.

Prevaleceu no julgamento, que deve ser seguido pelas instâncias inferiores, o voto do relator, ministro Gurgel de Faria.

Porém, não será muito simples determinar com segurança a base de cálculo do ITBI uma vez que temos muitos conceitos a serem considerados, e isto deve ocorrer em conjunto com a legislação do imposto de renda na determinação do ganho de capital

Valor Venal: O valor venal é uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço de determinados bens. A finalidade principal é servir de base para o cálculo de certos impostos, como o IPTU e o ITBI e — em alguns casos — emolumentos judiciais ou administrativos.

O valor venal é diferente do valor real do bem (ou valor de mercado), que é o seu valor estimado pelo qual ele pode ser negociado e vendido. O valor da transação imobiliária leva em conta o valor de mercado e outras variantes do negócio, logo pode ser diferente do valor de mercado.   

A decisão vem favorecer o mercado imobiliário, mas no caso da permuta de terreno com unidades a construir, quando constar no contrato o valor do negócio, pode resultar em apuração do lucro imobiliários e pagamento de imposto de renda sobre o ganho de capital.  

A permuta de bens imóveis se aplica a qualquer tipo de bens, podendo inclusive permutar com imóveis que ainda serão construídos.  

Valor dos bens permutados. A permuta de bens, em regra, não tem valor. O bem permutado é recebido pelos permutantes pelo valor do bem permutado, assim não há que se falar em lucro ou tributação.

Permuta a preço de mercado. A permuta poderá ser feita a valor nominal ou a preço de mercado, neste último caso deverá ter uma avaliação assinada por 3 peritos ou por entidade ou empresa especializada. Quando a permuta opera pelo valor de mercado será apurado o ganho de capital e tributado tanto na pessoa física como na jurídica. Será devido o imposto de renda sobre o ganho auferido.

Valor nominal do bem é aquele que consta na contabilidade ou na declaração de renda da pessoa física proprietária, o valor de aquisição. Este valor é utilizado para apuração do ganho de capital na venda de imóveis e cálculo do imposto de renda.

A decisão do STJ vem favorecer alguns casos, onde o valor de mercado é inferior ao valor de referência, utilizado no cálculo de ITBI em muitos municípios.

Valor de referência é valor venal atualizado dos imóveis, utilizado em vários municípios, inclusive no município de São Paulo. Este valor, nos últimos anos vem superando o valor de mercado de muitos imóveis.

 

Martelene Carvalhaes

Icone Newsletter

Receba informações

Sobre nossos Cursos

Saiba mais sobre consultoria em construção civil