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A TRIBUTAÇÃO PELO RET DE 4% EM LOTEAMENTOS COM A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ESPECIAL.
Em 2022 a Lei 4591/64 (Lei das Incorporações) sofreu algumas alterações pela lei 14.382 de 2022, entre elas trouxe a possibilidade de uma incorporação imobiliária especial que pode ser viabilizada pelos loteadores, e com isto a possibilidade da tributação pelo RET de 4%.
A alteração do artigo 68 da Lei 4591/64, traz a seguinte redação:
Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes
de desmembramento ou loteamento, quando
vinculada à construção de casas isoladas ou
geminadas, promovida por uma das pessoas
indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2o-A da Lei
no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza
incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico
instituído por esta Lei e às demais normas legais a
ele aplicáveis.
Vamos começar por conceituar a atividade de incorporação imobiliária e a atividade de loteamento.
Incorporação Imobiliária
Incorporação imobiliária nos termos da lei 4591/64 pode ser entendida como a venda de unidades imobiliárias em construção ou a construir, logo a venda para entrega futura. É uma atividade empresarial, onde se vende imóveis que ainda não existem. A venda de imóveis “na planta” é o conceito mais comum de incorporação imobiliária.
São unidades imobiliárias os apartamentos, salas ou casas que compõem o empreendimento horizontal ou vertical. Na incorporação esta unidade autônoma, que se trata de construção, está vinculada a uma parte do terreno denominada “fração ideal”.
Loteamento
O Loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
No loteamento, nos termos da Lei 6766/79 é promovida a venda do solo para no futuro se construir uma edificação. A princípio no loteamento só há a comercialização do solo e os adquirentes constroem as edificações, o que a lei diferencia atualmente é a autorização legal de fechar este loteamento, impedindo o acesso de pessoas indiscriminadamente, o que foi denominado loteamento com acesso controlado, tal procedimento não vai caracterizar a incorporação imobiliária.
A Incorporação Imobiliária Especial em Loteamentos
Isto posto, a alteração do artigo 68 da Lei das incorporações, vem permitir uma incorporação especial dentro de um loteamento, desde que a venda seja de uma unidade imobiliária a construir ou em construção. Podendo ser uma unidade imobiliária única ou um conjunto delas.
A partir de um loteamento aprovado para a venda de lotes, um deles, ou alguns ou todos podem ser destinados à venda de imóveis em construção para entrega futura. Ao invés de vender um lote e o adquirente se responsabilizar pela construção, vende-se uma casa ou mesmo que ainda não está construída, é a venda de uma edificação.
Esta é a condição da lei para o registro do memorial de incorporação, que se venda um imóvel a construir ou em construção com o projeto de construção aprovado, e daí providenciar o registro público do memorial de incorporação no competente registro de imóveis.
Considerando que em loteamentos existem áreas de domínio público, isto não será alterado, mantendo a natureza das ruas do loteamento, e podendo até não existir área comum no registro desta incorporação “tão especial”, sem a necessidade do condomínio edifício na sua conclusão.
sem a necessidade de:
a) – Nesta incorporação de uma única unidade imobiliária, ou mesmo um conjunto, porém sem o condomínio, não teremos área comum, não há necessidade do quadro de áreas, onde se calcula e demonstra as áreas das edificações discriminando a área global e partes comuns.
b) – Uma vez que a incorporação será de uma construção em lote determinado, não há a necessidade de instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
c)- Não havendo o condomínio especifico para esta incorporação, não há que se falar em convenção de condomínio. Lembrando que o loteamento fechado ou loteamento de acesso controlado, já pode constituir um condomínio. O condomínio de lotes, como concebido pela Lei 13.465/2017, foi incluído como uma seção dentro do Capítulo VII do Título III do Código Civil, que trata do condomínio edilício, permitindo a cobrança de despesas condominiais em loteamentos fechados. No condomínio de lotes as unidades autônomas serão formadas pelos terrenos resultantes do projeto aprovado, um condomínio “sem construção”. Logo, não se trata de condomínio fechado nem de condomínio de lotes.
d)- Não é necessário a declaração em que se defina a parcela do preço do terreno destinado ao pagamento no caso das permutas, conforme inciso II ao artigo 39 da Lei 4591/64.
e) Este tipo de incorporação não está sujeito ao prazo de carência para a denúncia da incorporação, nos termos do artigo 34.
Registro da Incorporação
Esta incorporação imobiliária será averbada na mesma matrícula da gleba de terra onde foi averbado o loteamento, com a especificação do lote a que se refere esta incorporação
O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, conforme projeto.
Visto que a lei se refere a CASA, sem, contudo, considerar que a incorporação imobiliária pode abranger imóveis comerciais, não só os residenciais Documentos necessários para o registro:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
f) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
g) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
h) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1o do artigo 31;
i) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Proibição de cobrança de averbações em matrículas individuais.
Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas. (Lei 6.015/73).
O RET de 4% da Receita Recebida
Esta incorporação imobiliária especial após averbada no registro de imóveis poderá optar pelo Patrimônio de Afetação pelo registro específico na matrícula do imóvel, e após os procedimentos específicos da receita federal optar pelo pagamento do RET de 4% aplicável às incorporaçõs imobiliárias optantes pelo Patrimônio de Afetação.
Lembrando que a tributação especial é para as incorporações imobiliárias nao sendo viável em loteamentos, nem em condomínios de lotes, nem em loteamentos fechados sem o exercício da atividade de incorporação imobiliária conforme definido na lei 4591/64.
Este tema é objeto de amplo debate no treinamento de 09 de maio de 2023 “Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação e Loteamentos!”.
Martelene Carvalhaes
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