Loteamentos Fechados e Condomínios de Lotes

Loteamentos fechados

No loteamento, nos termos da Lei 6766/79 é promovida a venda do solo para no futuro se construir uma edificação. A princípio no loteamento só há a comercialização do solo e os adquirentes constroem as edificações, o que a lei diferencia atualmente é a autorização legal de fechar este loteamento, impedindo o acesso de pessoas indiscriminadamente, o que foi denominado loteamento com acesso controlado, tal procedimento não vai caracterizar a incorporação imobiliária.

LOTE – É o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos no plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Como nos loteamentos, os logradouros públicos passam para o poder público, não era possível, assim, constituir o chamado “loteamento fechado”. A Lei 13.465 de 11 de julho de 2017 adicionou o § 8º ao art. 2º da Lei nº 6.766/79 para criar a figura do “loteamento de acesso controlado”, que pode ser utilizada para respaldar a dinâmica de loteamentos fechados, assim entendidos aqueles que são cercados ou murados de modo a manter acesso controlado.

Condomínio de Lotes
O condomínio de lotes, como concebido pela Lei 13.465/2017, foi incluído como uma seção dentro do Capítulo VII do Título III do Código Civil, que trata do condomínio edilício, permitindo a cobrança de despesas condominiais em loteamentos fechados.

A Lei 13.465 de 2017 além de trazer o direito real de laje, nos trouxe outra novidade que é o condomínio de lotes, alterando o código civil, introduzindo o art. 1.358-A.

Segundo este dispositivo legal pode haver em terrenos, partes da propriedade exclusiva e partes que são propriedades comuns. Logo, está mais de acordo com os conceitos de condomínios.

Se no loteamento temos áreas públicas, comuns e privativas, na incorporação imobiliária temos áreas comuns e privativas.

A lei de condomínio, lei 4591 de 1964 a incorporação imobiliária é a atividade que inicia com um terreno. “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Assim no contexto da lei, pode haver em terrenos, vários lotes que se equivalem à fração ideal de um terreno.

O parágrafo primeiro do art. 1.358-A já esclarece que cada lote é uma fração ideal de uma área maior, com o respectivo potencial construtivo, como qualquer terreno sem edificação com o seu potencial construtivo de condomínios verticais ou horizontais. Não se tratando, portanto, de um condomínio edilício sem a edificação, e sim de um terreno para ser edificado, como é a incorporação imobiliária, com um potencial construtivo.

Ainda, o parágrafo 3º cita a incorporação imobiliária, cabendo ao empreendedor a infraestrutura. Afinal o condomínio de lotes se submete à lei de do parcelamento do solo urbano (loteamentos) ou à lei de condomínio (incorporação imobiliária)? pois infraestrutura é própria da lei de parcelamento do solo.

O condomínio de lotes na lei 6.766 de 1979, traz a alternativa no parágrafo 7º do artigo 2º, ou seja

a) O lote pode ser constituído sob a forma de imóvel autônomo, que é o caso de um lote com infraestrutura onde o adquirente constrói ou contrata a construção individualmente, ou

b) o lote pode ser uma unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes, ou seja, parte de um todo, de um único condomínio, como um terreno num condomínio vertical. Na incorporação a venda é compromissada de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, logo para construções futuras, já no conceito da incorporação imobiliária.

Com esta alteração no código civil, o condomínio de lote passa a ter o mesmo procedimento do Condomínio Edilício com regras de uso através das Convenções Condominiais e a cobrança de despesas de condomínios.

O parágrafo 4º do artigo 4º da lei 6.766 de 1979, incluído pela lei 13.465 de 2017, mantem as características do loteamento permitindo limitações administrativas pelo poder público em benefício da população em geral.

Dispositivo Legal: Art. 991 do CC – Código Civil.

§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

 

 Proibida a reprodução do todo ou parte na forma do art. 29 da Lei 9.610 de 19.02.1998.

Martelene Carvalhaes Pereira e Souza

Contato: mlf@mlfconsultoria.com.br

 

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